本是歡歡喜喜買(mǎi)房、賣(mài)房的老翁、老畢，結(jié)果卻因?yàn)橘I(mǎi)房合同里未約定過(guò)戶(hù)時(shí)間，房屋沒(méi)交易成不說(shuō)，還鬧上法庭，這到底是怎么回事呢？

買(mǎi)賣(mài)雙方因過(guò)戶(hù)日期生紛爭(zhēng)

2017年4月19日，翁某作為買(mǎi)受方與畢某作為出賣(mài)方簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定了交易房屋的價(jià)格、購(gòu)房款的支付以及違約責(zé)任等內(nèi)容，但唯獨(dú)缺少了網(wǎng)簽時(shí)間及過(guò)戶(hù)時(shí)間的約定。合同簽訂后，翁某向畢某交付定金2萬(wàn)元。

2017年5月6日，畢某與翁某共同到中介公司商談網(wǎng)簽事宜。中介提出，兩人簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》沒(méi)有約定具體的過(guò)戶(hù)期限，這一問(wèn)題必須補(bǔ)充明確才能辦理網(wǎng)簽手續(xù)。于是就出現(xiàn)了本文開(kāi)頭畢某和翁某兩人商量過(guò)戶(hù)日期的情形。

中介聽(tīng)完畢某和翁某的對(duì)話(huà)，明確表示，網(wǎng)簽合同版本中，必須標(biāo)明具體的最終過(guò)戶(hù)日期，不能以文字表述代替。

最終，因翁某不同意約定具體的過(guò)戶(hù)日期，雙方未能辦理網(wǎng)簽，由此，雙方產(chǎn)生爭(zhēng)議，翁某訴至法院，要求雙方合同解除，畢某返還購(gòu)房定金2萬(wàn)元。

一審：合同漏洞不可歸責(zé)任何一方 賣(mài)方返還定金

一審中，畢某表示同意解除合同，但認(rèn)為導(dǎo)致網(wǎng)簽失敗的違約責(zé)任在于翁某，依據(jù)定金罰則，購(gòu)房定金不應(yīng)再返還。

一審法院認(rèn)為，翁某與畢某簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，雙方均應(yīng)按約履行，雙方均同意合同解除，法院對(duì)此予以支持。關(guān)于網(wǎng)簽合同未簽署的原因在哪一方，一審法院認(rèn)為，雙方對(duì)于簽訂網(wǎng)簽合同的時(shí)間、貸款審批不通過(guò)情形下的過(guò)戶(hù)時(shí)間、交房時(shí)間均未達(dá)成一致合意，故網(wǎng)簽合同未能簽署不能歸責(zé)于畢某與翁某任何一方，現(xiàn)雙方均同意合同解除，畢某應(yīng)返還翁某定金2萬(wàn)元。

一審判決后，畢某不服，上訴至上海一中院。

二審：買(mǎi)方惡意磋商 改判定金不予返還

上海一中院認(rèn)為，盡管《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》存在漏洞，未記載過(guò)戶(hù)期限，但標(biāo)的房屋及轉(zhuǎn)讓價(jià)款均已確定，雙方關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)的合意已經(jīng)成立，合同合法有效，對(duì)雙方均具有約束力。

關(guān)于未辦理網(wǎng)簽的原因及責(zé)任，上海一中院認(rèn)為，雙方未辦理網(wǎng)簽手續(xù)的真正原因在于未能就過(guò)戶(hù)期限條款達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議?！斗课葙I(mǎi)賣(mài)合同》將過(guò)戶(hù)期限表述為“貸款審批通過(guò)后”，而貸款是否能夠通過(guò)及何時(shí)通過(guò)均屬于不確定的事項(xiàng)，屬于履行期限約定不明。根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人可以進(jìn)行協(xié)議補(bǔ)充。但合同漏洞的協(xié)議填補(bǔ)需要當(dāng)事人本著誠(chéng)實(shí)信用的原則，在遵循合同其他有關(guān)條款的基礎(chǔ)之上，積極主動(dòng)地進(jìn)行合理磋商。本案在補(bǔ)充磋商中，畢某主張的過(guò)戶(hù)期限給予了翁某必要的準(zhǔn)備時(shí)間，符合房屋交易的正常慣例，畢某對(duì)翁某以貸款審批通過(guò)作為實(shí)際過(guò)戶(hù)條件的主張予以拒絕，是為了避免后續(xù)交易陷入缺乏制約的拖延，具有正當(dāng)理由；翁某以貸款審批通過(guò)作為實(shí)際過(guò)戶(hù)條件的主張屬于故意保留合同漏洞，試圖拖延、規(guī)避貸款不成情況下的付款義務(wù)，其行為實(shí)質(zhì)是拒絕對(duì)過(guò)戶(hù)期限進(jìn)行補(bǔ)充明確，違反誠(chéng)信磋商義務(wù)，應(yīng)對(duì)過(guò)戶(hù)期限條款未達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議承擔(dān)全部過(guò)錯(cuò)責(zé)任。

上海一中院遂改判翁某無(wú)權(quán)要求返還購(gòu)房定金。

法官說(shuō)法

本案審判長(zhǎng)李興指出，履行期限條款不明確，不影響買(mǎi)賣(mài)合同本約的成立與生效，當(dāng)事人應(yīng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，通過(guò)后續(xù)磋商來(lái)填補(bǔ)合同漏洞。一方當(dāng)事人拒絕對(duì)方的合理補(bǔ)充要約，堅(jiān)持以明顯違反一般交易習(xí)慣或合同既定條款的條件作為要約主張，造成補(bǔ)充協(xié)議無(wú)法達(dá)成的，屬于惡意磋商行為。惡意磋商方以履行期限不明為由提出解約，系明確表示不履行合同義務(wù)，構(gòu)成根本違約行為，相對(duì)人主張由惡意磋商方承擔(dān)違約責(zé)任，人民法院應(yīng)予支持。

本案是由合同條款約定不明而引發(fā)的解約糾紛。在雙方均同意解約的前提下，此類(lèi)案件的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于違約責(zé)任的認(rèn)定。二審法院認(rèn)定翁某違反誠(chéng)信磋商義務(wù)，應(yīng)對(duì)補(bǔ)充協(xié)議未能達(dá)成承擔(dān)全部過(guò)錯(cuò)責(zé)任，其解約行為構(gòu)成違約，故無(wú)權(quán)主張返還定金。

（看看新聞Knews記者：吳海平 實(shí)習(xí)編輯：浦帆）