城市是人民幸福生活、百姓安居樂業(yè)的重要載體，城市更新是推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的重要手段。如何加強(qiáng)政策引導(dǎo)，扎實(shí)有序推進(jìn)城市更新各項(xiàng)工作？城市更新如何走出一條數(shù)字化、智能化、綠色化的新路？在城市更新的過程中，如何更好發(fā)揮金融的力量？6日，在“更持續(xù)·新發(fā)展”——2025年上海城市更新路演推介活動(dòng)暨城市更新研討會(huì)相關(guān)分論壇上，這些問題得到一一解答。

范式革新：超大城市更新的上海樣本

上海城投伴隨上海城市發(fā)展30年，深度參與陸家嘴超高層建筑群、司南公館歷史風(fēng)貌保護(hù)、新江灣城成片開發(fā)等標(biāo)志性項(xiàng)目。其旗下城投控股早在20多年前就啟動(dòng)新江灣城的更新，將9.45平方公里廢棄機(jī)場(chǎng)改造為高品質(zhì)國(guó)際社區(qū)，近年又在黃浦區(qū)外灘小東門地塊獲7宗零星用地開發(fā)權(quán)，持續(xù)探索中心城區(qū)更新模式。

“上海的城市更新是歷史與現(xiàn)代、規(guī)則與包容、體系與創(chuàng)新的高度融合?！鄙虾３峭犊毓晒煞萦邢薰军h委書記、董事長(zhǎng)張辰表示，企業(yè)在上海五個(gè)中心城區(qū)七個(gè)項(xiàng)目中，六個(gè)涉及歷史保護(hù)，逐步形成對(duì)超大城市更新的獨(dú)特理解——不僅是建筑物理空間的改造，更是文化肌理、生活方式與城市功能的系統(tǒng)性重塑。

位于黃浦區(qū)老城鄉(xiāng)的露香園項(xiàng)目，是上海大規(guī)模舊改與風(fēng)貌保護(hù)結(jié)合的標(biāo)志性項(xiàng)目。該區(qū)域2002年啟動(dòng)動(dòng)遷時(shí)，每平方公里人口密度達(dá)12萬人，堪稱“上海最擁擠地塊”。城投控股耗時(shí)8年完成超1萬戶動(dòng)遷，隨后以“延續(xù)歷史肌理、塑造現(xiàn)代生活”為目標(biāo)，開啟長(zhǎng)達(dá)15年的開發(fā)建設(shè)。

針對(duì)歷史風(fēng)貌區(qū)更新的長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)難題，城投控股提出“跳出傳統(tǒng)地產(chǎn)邏輯”，探索金融創(chuàng)新與片區(qū)運(yùn)營(yíng)協(xié)同。2024年，企業(yè)發(fā)行上海首單保租房REITs，嘗試通過“債型開發(fā)向股型運(yùn)營(yíng)”轉(zhuǎn)型，以長(zhǎng)期現(xiàn)金流支撐高投入、長(zhǎng)周期的更新項(xiàng)目。

“未來計(jì)劃將REITs與城市更新深度嫁接，通過金融工具平衡保護(hù)投入與收益，激活街區(qū)商業(yè)、文化等復(fù)合功能?！睆埑奖硎尽?/span>

上海城投控股的故事是個(gè)標(biāo)本。近年來，上海城市更新以“人民城市”重要理念為核心，逐步形成五大創(chuàng)新范式，為全球城市治理提供了上海樣本和中國(guó)方案。

——從空間更新到民生重構(gòu)。上海以“兩舊一村”改造為抓手，將城市更新與民生改善深度融合。在靜安區(qū)，蕃瓜弄小區(qū)通過“原拆原建+居民回遷”模式，僅用220天即完成從危房到現(xiàn)代化社區(qū)的蛻變，創(chuàng)造“拆建速度與居民滿意度雙高”的城市更新案例。

“城市更新的終極目標(biāo)是讓每個(gè)居民都能在發(fā)展中獲益。”上海市住建委副主任高世昀說，上海通過“15分鐘生活圈”建設(shè)、適老化改造等舉措，將更新成果轉(zhuǎn)化為市民可感知的幸福指數(shù)，如徐匯區(qū)樂山社區(qū)通過“內(nèi)外兼修”式的更新，同步提升住區(qū)品質(zhì)與街區(qū)活力，實(shí)現(xiàn)“老社區(qū)、新生活”的有機(jī)轉(zhuǎn)型。

——技術(shù)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)：數(shù)字化與低碳化雙輪賦能。上海將科技創(chuàng)新作為城市更新引擎，構(gòu)建“數(shù)字底座+綠色基建”的技術(shù)矩陣。徐匯區(qū)康健路舊改項(xiàng)目采用裝配式建筑和BIM技術(shù)，較傳統(tǒng)工藝減少2/3碳排放，創(chuàng)下“一年竣工交付”的上海速度。聯(lián)合國(guó)人居署專家雷米·西斯平評(píng)價(jià)說：“上海在城市更新領(lǐng)域中的數(shù)字化存檔、低碳技術(shù)應(yīng)用等領(lǐng)域的探索，為發(fā)展中國(guó)家提供了可復(fù)制的技術(shù)路徑?！?/span>

招商蛇口上海公司常務(wù)副總經(jīng)理趙清宇說，招商蛇口在靜安里項(xiàng)目的更新過程中，引入前沿技術(shù)與理念，為城市更新提供技術(shù)支撐與資源保障。例如，基于三維激光掃描技術(shù)和歷史文獻(xiàn)考據(jù)、現(xiàn)存構(gòu)件取樣分析及專家論證，從根源上維系建筑的文化基因。

——可持續(xù)發(fā)展：從項(xiàng)目平衡到系統(tǒng)統(tǒng)籌。針對(duì)城市更新中的資金與資源瓶頸，上海創(chuàng)新“跨區(qū)域統(tǒng)籌+長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)”機(jī)制。在青浦區(qū)蟠龍?zhí)斓氐某侵写甯脑熘?，上海相關(guān)部門聯(lián)合開發(fā)商瑞安房地產(chǎn)通過“成片開發(fā)+產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入”模式，整合土地資源并引入文旅業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境品質(zhì)的雙重提升。

土耳其伊斯坦布爾科技大學(xué)教授法提赫·埃倫認(rèn)為，蟠龍?zhí)斓?、靜安里項(xiàng)目等通過跨地塊容積率轉(zhuǎn)移實(shí)現(xiàn)資金平衡，為超大城市存量更新提供了可持續(xù)的金融模型。

——?dú)v史文化傳承：在活化利用中延續(xù)城市文脈。值得一提的是，上海創(chuàng)新探索“保護(hù)-利用-創(chuàng)新”的文化傳承更新模式。武康路-安福路片區(qū)通過“分級(jí)分類保護(hù)”，對(duì)武康大樓等文保建筑實(shí)施“最小干預(yù)”，同時(shí)引入咖啡文化、藝術(shù)展覽等新業(yè)態(tài)，使歷史街區(qū)成為“鮮活的博物館”……

同濟(jì)大學(xué)教授伍江認(rèn)為，城市更新應(yīng)從粗放型、增量型發(fā)展轉(zhuǎn)向存量型、精致型發(fā)展，以人民城市理念為核心，提升城市功能，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。

從黃浦江濱水空間的公共化轉(zhuǎn)型，到舊里弄街區(qū)的“微更新”，上海以“傳承不泥古、創(chuàng)新不離根”的智慧，構(gòu)建了“人民性、系統(tǒng)性、可持續(xù)性”的更新范式。正如中國(guó)建設(shè)科技集團(tuán)專家陸地所言：“城市更新不是推倒重來，而是讓老建筑呼吸新空氣，讓新空間生長(zhǎng)舊記憶?！?/span>

技術(shù)賦能：繪就可持續(xù)更新新圖景

城市更新如何走出一條數(shù)字化、智能化、綠色化的新路？科學(xué)技術(shù)如何通過協(xié)同創(chuàng)新，助力突破城市更新發(fā)展瓶頸？在6日舉行的“新質(zhì)變·更未來”——城市更新技術(shù)迭代與實(shí)踐創(chuàng)新研討會(huì)上，《城市更新技術(shù)共同體倡議書》發(fā)布，并深入探討更可持續(xù)的城市更新技術(shù)發(fā)展新圖景。

《城市更新技術(shù)共同體倡議書》旨在構(gòu)建一個(gè)開放共享、深度融合的協(xié)作平臺(tái)，通過匯聚跨領(lǐng)域智慧與資源，以開放協(xié)同破除壁壘，以務(wù)實(shí)合作凝聚合力，系統(tǒng)性、智能化、可持續(xù)地驅(qū)動(dòng)城市的全面煥新與活力重生，實(shí)現(xiàn)多方共贏的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展格局。

“城市更新不僅僅是對(duì)城市物質(zhì)空間的改造，更是一種綜合性的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境的發(fā)展過程，已經(jīng)成為各國(guó)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要議題。”聯(lián)合國(guó)人居署中國(guó)辦公室高級(jí)顧問張振山在致辭中表示，上海、北京和廣州等很多中國(guó)城市在城市更新方面的成功經(jīng)驗(yàn)，為全球城市提供了寶貴的借鑒。

上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)副主任韋冬說，面對(duì)城市更新行動(dòng)中質(zhì)量與可持續(xù)性提升的迫切需求，上海要堅(jiān)持以技術(shù)創(chuàng)新為引擎，驅(qū)動(dòng)城市更新邁向更高質(zhì)量、更高水平的新階段，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的宏偉藍(lán)圖。

“技術(shù)創(chuàng)新是實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)城市更新的引擎，標(biāo)準(zhǔn)引領(lǐng)是行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵，協(xié)同共創(chuàng)是突破技術(shù)瓶頸的加速器?！比A東建筑集團(tuán)股份有限公司黨委書記、董事長(zhǎng)顧偉華在致辭中表示，新揭牌成立的上海城市更新技術(shù)中心，將聯(lián)合技術(shù)力量，整合各方專業(yè)資源，全力落實(shí)上海市政府對(duì)城市更新工作的戰(zhàn)略部署和要求，助力上海打造宜居、宜業(yè)、宜學(xué)的美麗城市。

華建集團(tuán)是2024年《上海城市更新綠皮書——技術(shù)指引/指南/標(biāo)準(zhǔn)年度報(bào)告》承編單位。華東建筑集團(tuán)股份有限公司黨委副書記、總裁沈立東會(huì)上介紹，該書系統(tǒng)地梳理和全面總結(jié)了上海在城市更新標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)新方面的推進(jìn)情況，為未來的技術(shù)創(chuàng)新和技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的優(yōu)化提出了方向和建議。

全國(guó)工程勘察設(shè)計(jì)大師、華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院總建筑師郭建祥以虹橋機(jī)場(chǎng)T1航站樓的迭代更新為案例，表示城市更新需要通過精細(xì)化的規(guī)劃設(shè)計(jì)，結(jié)合本土地域文化和技術(shù)創(chuàng)新，融合歷史、當(dāng)代和未來，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值、歷史價(jià)值、文化價(jià)值、使用價(jià)值的共贏。

從宇宙瓷廠到陶溪川，一個(gè)老廠區(qū)的更新既能煥新產(chǎn)業(yè)，也能激發(fā)人的活力。景德鎮(zhèn)陶文旅控股集團(tuán)黨委書記、董事長(zhǎng)劉子力介紹，如今有數(shù)萬個(gè)國(guó)內(nèi)外年輕創(chuàng)客在景德鎮(zhèn)從事陶藝和其他非遺手工藝，在社群重構(gòu)中賦予了陶溪川全新的人文價(jià)值。

上海滬寶科技集團(tuán)有限公司總經(jīng)理王穎認(rèn)為，城市更新應(yīng)從“產(chǎn)城人”轉(zhuǎn)向“人城產(chǎn)”邏輯，提升民生體驗(yàn)，筑牢人文厚度。

上海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司總規(guī)劃師沈果毅呼吁，要將濱水空間改造、TOD上蓋開發(fā)等實(shí)踐轉(zhuǎn)化為技術(shù)規(guī)范，破解垂直混合利用難題，推動(dòng)更新項(xiàng)目可持續(xù)落地。

金融助力：激發(fā)市場(chǎng)化更新新動(dòng)能

城市是現(xiàn)代化的重要載體，城市更新是推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的重要途徑。在城市更新的過程中離不開市場(chǎng)化、專業(yè)化的金融力量深度融入。上海著力構(gòu)建并完善“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、公眾參與”的城市更新格局。

城市更新必須統(tǒng)籌算好民心賬、長(zhǎng)遠(yuǎn)賬、整體賬。上海住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)副主任馬韌表示，在實(shí)踐中，以建設(shè)銀行為代表的眾多金融機(jī)構(gòu)，從創(chuàng)新城鎮(zhèn)化建設(shè)貸款，到與上海市政府戰(zhàn)略簽約，有效破解了項(xiàng)目融資、可持續(xù)運(yùn)營(yíng)等核心難題。以創(chuàng)新思維，推動(dòng)政府、市場(chǎng)、社會(huì)三方協(xié)同，找到利益的交匯點(diǎn)。

中國(guó)建設(shè)銀行上海市分行黨委書記、行長(zhǎng)劉軍介紹，建設(shè)銀行為上海城市更新提供綜合金融解決方案，累計(jì)授信支持上?！皟膳f一村”等項(xiàng)目超100個(gè)、金額超2000億元，升級(jí)打造“造價(jià)+監(jiān)管+金融”組合服務(wù)。

深耕“城市更新+住房租賃”領(lǐng)域，為住房租賃項(xiàng)目提供信貸資金超510億元，可提供房源超15萬套；上海市首家為配售型保障性住房項(xiàng)目提供融資，貸款余額同業(yè)第一；優(yōu)化存房養(yǎng)老業(yè)務(wù)，推動(dòng)城市活力提升與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展；積極支持工業(yè)上樓、設(shè)備更新、傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施更新改造；將特色消費(fèi)金融場(chǎng)景融合到更新改造后的商圈、社區(qū)和街巷……建設(shè)銀行開展了一系列的探索實(shí)踐。

“為進(jìn)一步激發(fā)民間投資活力，完善經(jīng)營(yíng)主體參與城市更新項(xiàng)目建設(shè)的機(jī)制，上海將建立健全長(zhǎng)效機(jī)制，并規(guī)范實(shí)施政府與社會(huì)資本合作的新模式。”馬韌表示，同時(shí)上海將積極向社會(huì)資本推介投資項(xiàng)目，通過一系列積極有效的政策措施，激勵(lì)更多企業(yè)投身于城市更新、民生改善以及產(chǎn)業(yè)集聚等關(guān)鍵領(lǐng)域的項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中。

建信信托有限責(zé)任公司副總裁王業(yè)強(qiáng)說，城市更新項(xiàng)目普遍投入規(guī)模大，回報(bào)周期長(zhǎng)，除了政策方面的支持外，也需要充分的金融支持和社會(huì)參與。信托業(yè)也希望在城市更新中發(fā)揮相應(yīng)的作用。一方面在資金提供上，綜合各類金融產(chǎn)品打造城市更新的耐心資本，另一方面利用信托天然的法律和制度優(yōu)勢(shì)，參與債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解，通過設(shè)立信托結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)與集團(tuán)整體的風(fēng)險(xiǎn)隔離，有效解決債務(wù)重組的常見難題。

上海城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理、上海城市更新開拓者聯(lián)盟副秘書長(zhǎng)楊珂拉說，上海前期的大范圍城市舊改得到金融的支持，但是城市更新是非標(biāo)產(chǎn)品，涉及的范圍特別廣?！拔覀兤诖芾聿块T、金融機(jī)構(gòu)、統(tǒng)籌主體、實(shí)施主體共同努力，跨前一步，讓各方面融會(huì)貫通，讓上海永續(xù)更新。”