2015年，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，是個(gè)意料之外的豐收年，也是個(gè)預(yù)期之中的變革年。一方面，全國(guó)商品房交易面積和金額都創(chuàng)出歷史新高，大部分品牌房企都提前完成了年度任務(wù)；另一方面，三四線城市去庫(kù)存壓力依然巨大，一二線城市土地樓盤(pán)價(jià)飆升，絕大部分房企都在進(jìn)行轉(zhuǎn)型變革的創(chuàng)新探索，圍繞“互聯(lián)網(wǎng)+、房地產(chǎn)+”的各種新概念和新模式依然層出不窮。2016年的樓市政策會(huì)是繼續(xù)分類(lèi)調(diào)控，各級(jí)城市根據(jù)自身情況“自行熔斷”；當(dāng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題突出，多邊化市場(chǎng)已存在，兩極分化在擴(kuò)大，一、二、三線城市一直在上漲，四、五、六線城市滯銷(xiāo)嚴(yán)重，形成了冰火兩重天的狀況，但這只是住宅市場(chǎng)。

??完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品包括住宅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)三大類(lèi)，以鄭州為例，住宅市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺，商業(yè)和產(chǎn)業(yè)則出現(xiàn)了滯銷(xiāo)積壓，比如商業(yè)地產(chǎn)中的商辦寫(xiě)字樓、商鋪等產(chǎn)品銷(xiāo)售乏力，庫(kù)存較大。所以，一個(gè)城市的不同產(chǎn)品不同區(qū)域的狀況也不一樣。

??歸根結(jié)底，其問(wèn)題在于各產(chǎn)品同質(zhì)化極其嚴(yán)重，缺乏差異化與個(gè)性化，許多供給的產(chǎn)品是無(wú)效過(guò)時(shí)的產(chǎn)品，購(gòu)房者不需要也不滿(mǎn)意。所以，后續(xù)供給市場(chǎng)的產(chǎn)品一定是創(chuàng)新的、購(gòu)房者喜歡的產(chǎn)品，不能再源源不斷供給市場(chǎng)老產(chǎn)品，又造成新的積壓與庫(kù)存。由此看來(lái)，房地產(chǎn)要健康發(fā)展，就要抓好供給側(cè)改革。

??那么，如何搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給呢？這可以從以下幾方面入手：

??一、土地供應(yīng)方面：不能同期同質(zhì)大量供應(yīng)土地。

??二、房屋上市方面：落后的老產(chǎn)品不準(zhǔn)其上市銷(xiāo)售，要鼓勵(lì)新產(chǎn)品新技術(shù)，同時(shí)避免同期上市過(guò)多產(chǎn)品，避免其扎堆出現(xiàn)。

??三、房屋的品質(zhì)與服務(wù)：現(xiàn)在許多房屋品質(zhì)不敢恭維，其實(shí)一抓就靈，好品質(zhì)會(huì)說(shuō)話(huà)，要抓好品質(zhì)典型，并建立新型的售后服務(wù)保障。凡是供給市場(chǎng)的房屋產(chǎn)品，需要把住供給關(guān)口，將優(yōu)質(zhì)的房屋產(chǎn)品有序供應(yīng)市場(chǎng)，市場(chǎng)一定能持續(xù)繁榮。

??中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)王德培:2016樓市調(diào)整年斜率依然向上

??2016年或?qū)⑹欠康禺a(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整年，樓市既不會(huì)暴漲更不會(huì)崩盤(pán)，而是在市場(chǎng)規(guī)律的主導(dǎo)下走向“貴者更貴、賤者更賤”的分化，離散度進(jìn)一步加大。

??2016年樓市斜率依然向上，其中，一線城市供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)繼續(xù)上行。“百城價(jià)格指數(shù)”顯示，2015年11月全國(guó)房?jī)r(jià)平穩(wěn)回升，新建住宅均價(jià)為10899元/平方米，環(huán)比、同比連續(xù)4個(gè)月雙漲。

??其中，一線城市上漲15.01%，預(yù)測(cè)今年房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)入調(diào)整期；二線城市視具體情況，有漲有跌；三四線城市的房?jī)r(jià)則在下行中調(diào)整，降幅還要依賴(lài)于去庫(kù)存效果。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是“短期漲、長(zhǎng)期跌、少量漲、大量跌”。當(dāng)然，在這種趨勢(shì)下，政策不可能袖手旁觀，而將呈現(xiàn)“兩面倒”，熱點(diǎn)城市在限購(gòu)中“穩(wěn)一穩(wěn)”，三四線城市在去庫(kù)存中“撐一撐”，如此來(lái)對(duì)沖房?jī)r(jià)的“魚(yú)尾曲線”。

??事實(shí)上，房地產(chǎn)走勢(shì)一直是由四個(gè)核心變量決定：貨幣、供需、土地和政策。

??如今，這四個(gè)變量已明顯發(fā)生變化：首先是貨幣由“緊”變“松”；其次是供需結(jié)構(gòu)失衡，就結(jié)構(gòu)看，由于不同城市資源配置的差距，供給與需求存在明顯錯(cuò)位，具體到品類(lèi)，普通住宅、高端住宅和保障房等同樣冷熱不均，結(jié)構(gòu)性過(guò)剩明顯；再次，全國(guó)土地市場(chǎng)“冰火兩重天”；最后，在政策變量上，2016年政策權(quán)重?zé)o疑會(huì)加大。

??從近期中央密集出臺(tái)的政策看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)已經(jīng)從過(guò)去的單邊調(diào)控發(fā)展到雙邊調(diào)控，一方面，戶(hù)籍制度改革，農(nóng)民市民化和公積金證券化等加大庫(kù)存去化，消化存量。另一方面，從“供給側(cè)”入手，增加保障性住房、推進(jìn)財(cái)稅體制改革等改善供給結(jié)構(gòu)。預(yù)測(cè)2016年，在雙邊政策的“組合拳”下，庫(kù)存去化會(huì)加快。

??反思：樓市“熔斷機(jī)制”是否必要？

??由于大家對(duì)樓市的漲跌看不清楚，需要心理期盼能有個(gè)機(jī)制保障一下，防止樓市大起大落，說(shuō)白了就是要一個(gè)確定性，防止個(gè)人最大的資產(chǎn)“縮水”。這同很多人對(duì)于股市的熔斷機(jī)制的誤解一樣，就是熔斷機(jī)制可以防止股市暴跌，或者說(shuō)如果暴跌，也有一個(gè)緩沖，有一個(gè)“逃命的機(jī)會(huì)”。其實(shí)，熔斷機(jī)制是雙向的，既可以是下行熔斷，防止暴跌，也可上行熔斷，防止暴漲。

??股市出現(xiàn)異常波動(dòng)可通過(guò)熔斷機(jī)制，暫停交易。但樓市是完全市場(chǎng)化的，參與者眾多，主管部門(mén)很難通過(guò)行政手段中止交易。如果真的完全停止交易，市場(chǎng)恐慌情緒勢(shì)必?cái)U(kuò)大，會(huì)加大波動(dòng)幅度，很容易造成問(wèn)題。其實(shí)，國(guó)家一直很在意樓市調(diào)控，意在防止樓市大起大落，這何嘗不是一種“熔斷機(jī)制”。2015年的樓市行政調(diào)控與信貸政策接連出臺(tái)，一次降首付，四次“拯救樓市”政策，七次降準(zhǔn)降息。12月9日，中央喊話(huà)：要化解房地產(chǎn)庫(kù)存穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。預(yù)計(jì)未來(lái)階段，隨著中央層面去庫(kù)存、穩(wěn)樓市的相關(guān)部署在各地逐步落地實(shí)施，市場(chǎng)供求關(guān)系將得到有力調(diào)節(jié)，庫(kù)存壓力有望進(jìn)一步緩解。因此，價(jià)格方面，受需求旺盛及地價(jià)高企等因素影響，房?jī)r(jià)仍有上漲壓力。

??所以，我們有理由相信隨著國(guó)家調(diào)控手段更加豐富，運(yùn)用更加?jì)故欤瑳Q策更加及時(shí)，樓市的調(diào)控會(huì)越來(lái)越到位，越來(lái)越精準(zhǔn)。當(dāng)前，國(guó)家在經(jīng)濟(jì)上推“供給側(cè)”結(jié)構(gòu)性改革，樓市也要求去庫(kù)存，在這些政策的保護(hù)下，樓市的穩(wěn)定是有保證的，雖然具體到各地會(huì)有所不同，但整體向好。