從今年3月底開始，深圳開始實(shí)施嚴(yán)格的住房限購(gòu)政策，其中社保從最低購(gòu)買一年提升到三年，嚴(yán)格控制了部分短期炒房行為，深圳樓市的火熱也得到了控制。最近記者走訪深圳市區(qū)和周邊，發(fā)現(xiàn)深圳房地產(chǎn)在短期內(nèi)“急凍”，促使了部分投資客資金往深圳周邊城市流動(dòng)。

2015年9月，深圳市房地產(chǎn)交易中心，交易中心的等候大廳人滿為患，等候拿號(hào)交易的深圳市民和中介人員已經(jīng)排隊(duì)排到了戶外。在室內(nèi)，交易中心用警戒線圍起了曲折的等候通道，樓市一片火熱爆棚的現(xiàn)象。

今年5月21日，在同一時(shí)間段，同一個(gè)區(qū)域，同樣是深圳房地產(chǎn)交易中心的等候大廳，幾乎沒有排隊(duì)等候的人，來辦理業(yè)務(wù)的市民一到立刻就可以到窗口辦理業(yè)務(wù)。

根據(jù)深圳房地產(chǎn)中介針對(duì)5月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止到5月23日，深圳新房共成交1531套，成交面積16.86萬平方米，較4月份分別下跌34.6%和33.3%。而二手房則成交2604套，成交面積21.68萬平方米，較4月份分別下跌69.4%和69.9%。


深圳房?jī)r(jià)的“急凍”來源于3月25日實(shí)施的新的購(gòu)房限制措施，其中一條“非本地戶籍居民購(gòu)房，最低購(gòu)買社保年份從一年提高到三年”，直接限制了部分短期炒房客的資金入市。另外，從4月開始，二手房交易也出臺(tái)了新政，長(zhǎng)期從事香港和深圳兩地的房地產(chǎn)中介認(rèn)為，在深圳炒房短期內(nèi)能夠獲利的空間已經(jīng)非常小了。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心的何倩茹經(jīng)理告訴記者，目前深圳炒樓或者投資的情況已經(jīng)少了許多。在4月以后，深圳本地的二手房評(píng)估價(jià)上調(diào)了以后稅費(fèi)增加了不少。另外，短期內(nèi)深圳房?jī)r(jià)上升的幅度已經(jīng)有所壓縮，投資客們?nèi)胧袝?huì)謹(jǐn)慎，因此投資性購(gòu)房會(huì)少了許多。

除了交易大廳，深圳樓市的“急凍”還反映在房地產(chǎn)銷售中介。有中介從業(yè)人員表示，隨著樓市的降溫，他們的日子也變得不好過。在深圳福田區(qū)一個(gè)住宅小區(qū)樓下，有著多家房地產(chǎn)中介鋪面。許多中介公司的銷售人員在門口，積極地向路過的行人介紹業(yè)務(wù)。記者跟一位房地產(chǎn)中介聊天，對(duì)方表示，生意肯定比去年差很多。最火爆的時(shí)候肯定很辛苦，每天要帶5到7個(gè)客戶看，雖然成交不是一定的。最近比較淡了，很多時(shí)候一兩天都沒有一個(gè)客戶。收入肯定也減少了。

在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)限購(gòu)政策初見成效的同時(shí)，深圳也同時(shí)要求互聯(lián)網(wǎng)融資平臺(tái)停止“首付貸、眾籌購(gòu)房”等產(chǎn)品的發(fā)放，減少樓市投資杠桿，減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。但在市場(chǎng)里，投資客們?nèi)匀辉谑褂靡环N最傳統(tǒng)的投資方法——房產(chǎn)證紅本抵押套現(xiàn)，也就是俗稱的“過橋”，來實(shí)現(xiàn)未還清貸款房產(chǎn)的二次抵押并且套現(xiàn)。

所謂“紅本抵押套現(xiàn)”是投資人利用房產(chǎn)“過錢”實(shí)現(xiàn)再融資的一種做法。假設(shè)投資人在A銀行做了按揭購(gòu)房，還剩下50萬貸款沒還清。這個(gè)人從小額貸款公司以一定的高利息借到50萬，把A銀行的貸款還清拿回“紅本”房產(chǎn)證，然后繼續(xù)以此房產(chǎn)去B銀行做抵押貸款，拿到大筆現(xiàn)金以后還清小額貸款公司的貸款，然后繼續(xù)進(jìn)行下一輪投資。

針對(duì)“過橋”這種放大風(fēng)險(xiǎn)的二次杠桿行為，深圳市住房研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳藹貧認(rèn)為，在法律法規(guī)上“過橋”仍然處于灰色地帶，但明顯屬于加杠桿行為。陳藹貧表示，加杠桿應(yīng)該是房地產(chǎn)市場(chǎng)各地調(diào)控的精準(zhǔn)打擊對(duì)象。在深圳“3.25”限購(gòu)新政出臺(tái)以前，深圳的金融協(xié)會(huì)和互聯(lián)網(wǎng)協(xié)會(huì)就針對(duì)加杠桿出臺(tái)限制政策，雖然只是指導(dǎo)性意見。

房產(chǎn)抵押套現(xiàn) 大量現(xiàn)金流向東莞樓市

既然深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)限購(gòu)嚴(yán)格，市場(chǎng)整體氛圍冷淡，為何仍然有如此多的人選擇將房產(chǎn)二次抵押套現(xiàn)呢？有房地產(chǎn)人士分析，之前深圳市的房?jī)r(jià)短期內(nèi)大幅攀升，部分利用紅本抵押套現(xiàn)的投資人，第二次抵押獲得的現(xiàn)金，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)時(shí)他買入該處房產(chǎn)的價(jià)格。因此即使這位投資人拿了銀行現(xiàn)金不還，再還清小額貸款公司貸款后，仍然是獲利的。而對(duì)于銀行來說，該處房產(chǎn)仍然有升值空間，因此對(duì)于銀行來說也不虧。

根據(jù)中國(guó)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁分析，大部分抵押套現(xiàn)的人，他們的樓已經(jīng)買了1到5年了，但其實(shí)還在還貸。假若當(dāng)初是100萬買的，現(xiàn)在可能已經(jīng)漲到120萬甚至150萬，已經(jīng)漲了很多了。所以他套現(xiàn)的時(shí)候按照比例，比如說現(xiàn)在銀行都是按房?jī)r(jià)的7成處理，按照這個(gè)額度抵押出來的總額度，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了他當(dāng)年置業(yè)的費(fèi)用。比如他當(dāng)年100萬買的樓，現(xiàn)在用7成的額度抵押貸款，拿出來的錢有300萬甚至500萬。假如將來樓市下跌，投資者是沒有風(fēng)險(xiǎn)的，投資者完全可以放棄那個(gè)房子不要了。

深圳東莞交通線路圖

另外，深圳市當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)信息網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，這部分把房產(chǎn)二次抵押套現(xiàn)的人，除了少部分人確實(shí)因?yàn)槎唐诩毙栀Y金周轉(zhuǎn)，更多是把這些錢投向了深圳以外的市場(chǎng)。深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)的總編輯周學(xué)軍分析，有很多資金無法再進(jìn)入深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)。而這一批資金，其實(shí)從去年5月份開始，開始向周邊城市蔓延，主要是向東莞、惠州等地區(qū)。

東莞長(zhǎng)安房產(chǎn)中介

隨后，記者又來到了東莞市其中一個(gè)與深圳接壤的地區(qū)：長(zhǎng)安鎮(zhèn)。從這里到深圳目前房?jī)r(jià)最高的區(qū)：南山區(qū)，公共交通大約需要40到50分鐘，自駕車的話大約30分鐘車程。一直以來，深圳飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)也帶旺了長(zhǎng)安鎮(zhèn)這一類“臨深”地區(qū)，吸引了大批房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)駐，這里的房?jī)r(jià)同時(shí)也是急速飛漲。記者暗訪了當(dāng)?shù)氐囊患曳康禺a(chǎn)中介，中介人員一聽說記者是從深圳過來購(gòu)房的，大力鼓勵(lì)記者要果斷入市，并表示今后的東莞的房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)飛漲。

這位中介表示，如果在去年9月份來看房，這里也就是每平方1萬5，1萬6左右?，F(xiàn)在每平方均價(jià)去到2萬5，2萬6左右了，接近一倍了。記者追問是不是深圳房?jī)r(jià)漲得厲害，中介表示有一定的影響，現(xiàn)在在長(zhǎng)安的樓盤里，十層里面有7層到8層都是深圳人過來買的。

為了慫恿記者趕緊下決心買，銷售中介除了不斷強(qiáng)調(diào)這里離深圳市區(qū)有多近，還開始炒作“東莞變深圳”的概念，并且向記者“透露”說有消息說長(zhǎng)安可能會(huì)被深圳“收購(gòu)”。當(dāng)記者追問長(zhǎng)安變成深圳一部分是哪里來的說法，這位中介又開始支支吾吾，含糊其辭了。

東莞長(zhǎng)安萬科樓盤

而在東莞市的另外一個(gè)鎮(zhèn)：厚街鎮(zhèn)，距離深圳更遠(yuǎn)，原本的房?jī)r(jià)也更低。在去年8月以前，均價(jià)每平方大約在6000到7000元左右。但自從去年9月以來深圳房?jī)r(jià)一路飛漲，帶動(dòng)莞深交界地區(qū)房?jī)r(jià)飆升，這股房?jī)r(jià)的漲潮已經(jīng)卷入東莞的核心地區(qū)，目前厚街鎮(zhèn)一手房住宅均價(jià)每平方已經(jīng)超過1萬元。朱小姐是東莞厚街本地人，她表示近十年來沒見過當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)漲得這么厲害，高昂的房?jī)r(jià)不得不讓她推遲置業(yè)計(jì)劃。

東莞厚街

深圳周邊樓市也將面臨限購(gòu)

但也有東莞當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)人士預(yù)計(jì)，這一股深圳的“熱錢”逐漸分散到東莞、惠州等地以后，已經(jīng)把當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)提升到了一定水平。但由于東莞、惠州等地缺乏深圳這樣的經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)紅利，短期內(nèi)房?jī)r(jià)無法炒高，因此部分投資客已經(jīng)把下一個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)瞄準(zhǔn)了珠三角對(duì)岸的中山、珠海等城市。

據(jù)東莞市和信地產(chǎn)中介有限公司的吳良成經(jīng)理介紹，雖然深圳過來的客戶特別多，占他們成交量的60%～70%，而且基本上都是來投資的，自住的比較少。但這都是4月份以后深圳投資客少了，原因是早前去了一批投資客去中山。吳良成估計(jì)是因?yàn)楸镜胤績(jī)r(jià)也漲到一定程度了，投資客可能會(huì)去樓價(jià)較低的“洼地”地區(qū)地方去投資。

而為了防止投資過熱導(dǎo)致樓市價(jià)格失控，在5月11日，中山出臺(tái)樓市調(diào)控政策，單價(jià)超8000元/m2的高價(jià)商品房一改過去直接上國(guó)土部門網(wǎng)站網(wǎng)簽的方式，須向管理部門預(yù)約網(wǎng)簽。

（編輯：胡琰琦）