8月31日八點剛過，金融監(jiān)管部門密集發(fā)布政策，市場最為關(guān)注的存量房貸下調(diào)規(guī)則正式公布，文件明確只有首套住房的商貸部分利率能夠下調(diào)，從9月25日開始實施。這份文件來得迅速，大超預(yù)期，那么對于上海首套房住戶來說，優(yōu)惠是否大超預(yù)期呢？

兩部委的文件中明確，降低存量首套房貸利率，9月25日開始辦理，以新發(fā)放貸款置換存量貸款的方式進行。今天中午，透視記者再次走訪銀行網(wǎng)點，工作人員表示，等通知。

實際上，在現(xiàn)階段，多數(shù)首套房貸款人已經(jīng)可以大概估摸出自己的情況?；氐絻刹课奈募?，許多貸款人其實都忽略了這份文件中最為關(guān)鍵的一句話，那就是“不得低于原貸款發(fā)放時個人住房貸款利率的政策下限”。

記者了解到，監(jiān)管昨晚連夜整理出下限情況，隨后在今天上午，中國人民銀行上?？偛繉ν獍l(fā)布了上海地區(qū)利率下限水平。這就是最關(guān)鍵的地方，因為從LPR制度實行開始，上海一直以來都是貼著下限進行貸款發(fā)放。記者致電部分國有大行業(yè)務(wù)員，對方普遍表示，雖不是降無可降，但空間也所剩無幾。

舉個例子，比如說首套購房者在今年年初取得貸款，合同利率為LPR加35個基點，這其實就已經(jīng)是貸款發(fā)放時的利率下限，所以此次存量貸款調(diào)整中并不受影響。主要受到影響的集中在2019年以前，16年到19年，上?？偛空J定的利率下限是當時貸款基準利率的9折，但是在那4年中，有部分時間，銀行按照95折發(fā)放，這部分客戶就能享受到政策，但是降幅有限。東吳證券研究所房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師房誠琦表示，大部分時間，首套房都是按照利率的下限去執(zhí)行的，只有部分時段、部分銀行會在利率下限的基礎(chǔ)上有一些上浮，所以可下調(diào)的貸款占比不大。

從上?？偛拷o出的利率下限表中可以看到，2016年3月以前的利率下限并沒有給出，記者了解到，這是因為貸款利率因人而異，后續(xù)將會出臺有針對性的細則。值得一提的是，對于2019年房貸換錨之后，沒有選擇掛鉤LPR，而是仍然以固定利率寫進合同的，此次也在政策范圍之內(nèi)。

房貸問題牽一發(fā)而動全身，滬上銀行仍然在等更多政策明確。由于上海已經(jīng)出臺“認房不認貸”政策，東吳證券研究所房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師房誠琦指出，如果在“認房又認貸”政策期間按照二套房利率辦理的貸款，在新政下是不是能夠享受首套房利率，就有待主管部門的實施細則。

在當前情況下，記者了解到，個別銀行因為擔心引發(fā)糾紛，已經(jīng)暫停放款。有測算顯示，存量房貸下調(diào)后，全國來看平均降幅約為0.8個百分點，截止到今年上半年，存量房貸規(guī)模超過38萬億。

國金證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師杜昊旻表示，存量首套房貸款新政策的出臺，比普遍預(yù)期來得更快，反映出監(jiān)管層面對房地產(chǎn)市場信心修復(fù)對決心。目前，上海首套房的首付比例在35%，二套在70%，都高于昨晚公布的比例下限，在因城施策背景下，是否會變動，仍需觀察。