記者今天從上海政府網(wǎng)站獲悉，上海市國稅局已制定實施《個人出租不動產代開增值稅發(fā)票管理辦法（試行）》。辦法顯示，上海私房出租應繳納增值稅，月租金3萬以下可享受享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。

今年5月1日起，財政部、國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點。根據(jù)規(guī)定，其他個人出租不動產，應向不動產所在地主管稅務機關申報納稅，并可向不動產所在地主管稅務機關申請代開增值稅發(fā)票。

上海結合本市實際情況制定這一《辦法》（試行），對代開范圍、代開發(fā)票應提供的資料、代開部門的審核要求、委托代征點的管理要求等事項進行明確。

《辦法》明確了哪些屬于“個人出租不動產”。個人僅指除個體工商戶以外的其他個人。取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。

《辦法》顯示，私房出租應繳納稅款為：應納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%

也就是說，個人出租私房，按照5%征收率，減按1.5%計算應納稅額。比如有人出租住房，每月取得租金收入8萬元，其每月應納增值稅：8÷(1+5%)×1.5%=0.11萬元。

《辦法》還規(guī)定，個人出租不動產取得的月租金收入總計不超過3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策；采取預收款形式的，可在預收款租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入總計不超過3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。

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個人出租不動產代開增值稅發(fā)票管理辦法（試行）

第一條 根據(jù)《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）、《國家稅務總局關于發(fā)布〈納稅人提供不動產經營租賃服務 增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第16號）、《國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公 告》（國家稅務總局公告2016年第23號）及現(xiàn)行增值稅有關規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 個人以經營租賃方式出租其取得的不動產（以下簡稱私房出租），適用本辦法。

個人僅指除個體工商戶以外的其他個人。

取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。

第三條 私房出租，按照以下公式計算應納稅款：

應納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%

第四條 私房出租，出租方可向不動產所在地的委托代征點申請代開增值稅發(fā)票，委托代征點無法代開增值稅專用發(fā)票的，出租方可向不動產所在地主管稅務機關申請代開。

承租方為個人的，出租方不得申請代開增值稅專用發(fā)票。

委托代征點是指受稅務機關委托并簽訂委托征管協(xié)議的單位。

第五條 個人出租不動產取得的月租金收入總計不超過3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策；采取預收款形式的，可在預收款租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入總計不超過3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。

享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策的租金收入不得申請代開增值稅專用發(fā)票。

第六條 個人取得私房出租收入向不動產所在地主管稅務機關或委托代征點申請代開增值稅發(fā)票時，應提供以下材料：

（一）《代開增值稅發(fā)票申請表》；

（二）不動產產權證明或商品房預售合同、房地產買賣合同等能證明不動產權屬的復印件(首次辦理時提供）；

（三）出租方身份證件原件及復印件；

（四）私房出租合同原件及復印件（首次辦理時提供）；

（五）出租方委托代理人申報的，應提供書面委托書及代理人的合法身份證明復印件；

（六）承租方為個人的，提供個人身份證復印件；承租方為單位的，提供稅務登記證或社會信用登記證（三證合一）復印件（首次辦理時提供）。

第七條 代開增值稅發(fā)票時應按下列要求進行審核，相關資料應按規(guī)定保存并登記造冊。

（一）資料是否真實、完整、符合規(guī)定；

（二）不動產所在地是否屬于本區(qū)縣范圍；

（三）申請開具發(fā)票的受票方名稱是否與合同中的承租方一致。

第八條 代開增值稅發(fā)票的“備注欄”應注明不動產的詳細地址。

第九條 委托代征點應符合以下管理要求：

（一）建立代開發(fā)票管理制度，按規(guī)定代開增值稅發(fā)票；

（二）應有專人負責領用、保管增值稅發(fā)票，并及時做好增值稅發(fā)票的領、用、存記錄；

（三）應按照增值稅專用發(fā)票管理要求保管和領用增值稅專用發(fā)票，并應設專用保險箱（柜）保管發(fā)票及稅控設備，非工作時間應將代開發(fā)票及稅控設備存入專用保險箱（柜）；

（四）各征收點應按委托其代征的稅務機關的要求建立私房出租管理臺賬，并及時完成相關信息向稅務機關的傳遞。

（來源：上海觀察）