南京西路核心商圈，高樓大平層，拎包入住豪華裝修，房?jī)r(jià)6萬(wàn)出頭，真有這樣的樓盤(pán)嗎？最近，上海的房產(chǎn)市場(chǎng)上再度出現(xiàn)了不少在售的類(lèi)住宅項(xiàng)目。類(lèi)住宅所用土地，并非住宅用地，而是使用權(quán)為40或50年的商辦、工業(yè)用地。早在2017年前后，上海曾針對(duì)類(lèi)住宅開(kāi)展過(guò)清理整頓，強(qiáng)制暫停類(lèi)住宅項(xiàng)目140余個(gè)。那么眼下死灰復(fù)燃的類(lèi)住宅項(xiàng)目，到底是政策松綁了，還是開(kāi)發(fā)商“暗渡陳倉(cāng)”？購(gòu)買(mǎi)類(lèi)住宅項(xiàng)目的個(gè)人，可能會(huì)面臨哪些潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)呢？

銷(xiāo)售帶著記者來(lái)到了江寧路和一大廈的22樓，賣(mài)力地推薦起了這里200來(lái)平的大戶型：“最大的兩套已經(jīng)賣(mài)掉了，我們現(xiàn)在單價(jià)目前掛牌是六萬(wàn)四每平米，總價(jià)是1258萬(wàn)元?！?/p>

周邊的二手房?jī)r(jià)格約在15-20萬(wàn)每平方，為何這個(gè)盤(pán)卻只要6萬(wàn)4的“骨折價(jià)”呢？ 據(jù)了解，和一大廈是商住綜合體，樓內(nèi)確實(shí)有部分70年產(chǎn)權(quán)的住宅，而銷(xiāo)售介紹的這些，則是由辦公用房改建而來(lái)。

銷(xiāo)售稱，商辦項(xiàng)目在防火和設(shè)施的配備上，與住宅項(xiàng)目不同，且不能落戶，用的是商用水電，單價(jià)是民用的2倍左右。這類(lèi)房子，前幾年就曾一度流行過(guò)，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商們宣傳它們是類(lèi)住宅，實(shí)際是將商業(yè)、辦公項(xiàng)目，進(jìn)行住宅化的設(shè)計(jì)改建后，對(duì)外以公寓名義進(jìn)行銷(xiāo)售。

但在2017年，上海就曾發(fā)布過(guò)意見(jiàn)，這類(lèi)項(xiàng)目擾亂房地產(chǎn)秩序、嚴(yán)重影響公共安全，要求進(jìn)行全面清理整頓。然而近段時(shí)間來(lái)，類(lèi)似的樓盤(pán)宣傳，卻又卷土重來(lái)。曹楊路上的純寫(xiě)字樓綠地科創(chuàng)大廈，還有附近的中聯(lián)大廈里，都藏著被命名的類(lèi)住宅項(xiàng)目，便宜且不限購(gòu)，就是他們的賣(mài)點(diǎn)。

項(xiàng)目駐場(chǎng)銷(xiāo)售稱：“我們單價(jià)是5~6萬(wàn)，現(xiàn)在周邊的住宅10~13萬(wàn)，89平的估計(jì)這個(gè)月就賣(mài)完了。”“我們是通燃?xì)獾?，之前已?jīng)賣(mài)掉一些、全部已經(jīng)交付了?！?/p>

這類(lèi)項(xiàng)目一般都會(huì)要求首付八成，走二手房的交易流程，銷(xiāo)售還會(huì)表示可以幫忙做低價(jià)格?！昂贤瑑r(jià)我們是按每平米兩萬(wàn)三來(lái)做低的，剩下的337萬(wàn)裝修的服務(wù)費(fèi)這個(gè)部分是不用交契稅的?！薄昂贤瑑r(jià)都做低，契稅的話就交合同價(jià)的百分之三?！?/p>

為了打消客戶的擔(dān)心，中介還反復(fù)表示，“類(lèi)住宅”早就不受限制了：“這個(gè)政策早就取消了，而且現(xiàn)在政府是支持它的。”

但當(dāng)記者向?qū)俚刂鞴懿块T(mén)進(jìn)行求證時(shí)，得到的答復(fù)均是：商辦項(xiàng)目商業(yè)屬性的紅線不可逾越。

普陀區(qū)房管局工作人員表示：“不存在類(lèi)住宅這個(gè)項(xiàng)目的，只有辦公、商業(yè)或者住宅、一般來(lái)說(shuō)不可以改變房屋使用性質(zhì)。”

靜安區(qū)房管局工作人員表示：“這個(gè)樓本身不是住宅樓，按照規(guī)劃用途來(lái)講是不能作為居住使用的，買(mǎi)的時(shí)候也要注意下其他方面的風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

市住建委在2019年就明確過(guò)，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售中存在誤導(dǎo)行為的，可依法予以查處，處罰信息記入誠(chéng)信檔案。情節(jié)嚴(yán)重的，采取限制違法項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位參與土地招標(biāo)、拍賣(mài)，金融機(jī)構(gòu)不對(duì)其發(fā)放新貸款等措施。完成清理整頓的項(xiàng)目，還要實(shí)行“名單制”后續(xù)管理。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)解釋：“政策上肯定沒(méi)有松動(dòng)因?yàn)檫@些房子本身沒(méi)有在前期土地規(guī)劃中涉及到住宅的概念，就比如消防等設(shè)計(jì)跟傳統(tǒng)住宅小區(qū)肯定是不一樣?！?/p>

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，類(lèi)住宅死灰復(fù)燃的背后，是商辦項(xiàng)目面臨較大的去庫(kù)存和回籠資金的壓力。今年上半年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海寫(xiě)字樓的空置率為18.6%，商辦項(xiàng)目有空置，而各種運(yùn)營(yíng)成本卻還在上漲。商改住，就成了救命稻草。

但值得注意的是，商辦物業(yè)持有、轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)成本是普通住宅的幾倍甚至十幾倍，而擅自改變房屋用途可能會(huì)被責(zé)令整改，對(duì)于個(gè)人購(gòu)房者而言，購(gòu)買(mǎi)類(lèi)住宅用于自住或投資，后續(xù)會(huì)面臨一連串的風(fēng)險(xiǎn)。

北京大成(上海)律師事務(wù)所合伙人孟希表示：“在后續(xù)入住時(shí)，它的消防、水電煤，其實(shí)和住宅是不同的，購(gòu)買(mǎi)后除了在面臨后續(xù)轉(zhuǎn)讓中的稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)之外、還會(huì)面臨對(duì)外出租時(shí)的運(yùn)營(yíng)、經(jīng)營(yíng)、消防安全等其他風(fēng)險(xiǎn)。”

（記者：吳驥 彭菁菁 蔣文越 孔權(quán) 編輯：由由醬）