房產(chǎn)公司中介人員在未取得授權(quán)的情況下擅自以自己的名義為他人賣房，后因房價(jià)飆漲，中介人員又以“無權(quán)代理”為由，妄圖撕毀合同逃避法律責(zé)任。近日，上海市第一中級人民法院就審理了這樣一起定金合同糾紛案，房屋中介人員的違約行為，令買家的購房成本增加數(shù)十萬元。上海一中院二審判決中介人員向購房人返還訂金2萬元，并支付違約金24萬元，依法保護(hù)了購房人的合法權(quán)益。

說好的房屋買賣 “賣家”卻反悔了

2016年1月16日，想在滬安家置業(yè)的王先生看中了由房產(chǎn)中介人員吳先生“代理”某公司銷售的該公司名下的一處房產(chǎn)，房屋面積為63平米。因?qū)粜?、地段、價(jià)位都比較滿意，王先生在未查看代理材料的情況下，立即與吳先生及房屋中介公司簽訂了一份《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，三方在協(xié)議中約定，王先生以120萬的價(jià)格購買吳先生“代理”出售的該套房屋。該協(xié)議約定房屋價(jià)格為120萬元，王先生和吳先生于2016年5月30日前共同赴中介處辦理登記文本簽訂手續(xù)。同時(shí)約定若一方不履行約定，則向另一方支付20%的違約金。合同簽訂后，王先生通過中介公司向吳先生交付了2萬元“定金”。但吳先生將原收款收據(jù)格式條款中的“定金”修改為了“訂金”。對于這一細(xì)節(jié)，王先生當(dāng)時(shí)并未提出異議。5月31日，王先生接到中介公司打來的電話，告知其吳先生所代理的賣家不想賣房了。

自曝“假代理”身份  主張合同無效

溝通未果后，王先生于2016年8月11將吳先生和中介公司告上了法庭，要求吳先生雙倍返還定金及24萬元違約金；中介公司承擔(dān)連帶責(zé)任，并提供證據(jù)證明房屋的價(jià)格簽約時(shí)每平方1.9萬元，訴訟期間已“竄”到了每平方3萬多元。

一審中，吳先生辯稱2萬元是“訂金”而非“定金”，而他自己實(shí)際上沒有拿到銷售該套房屋的授權(quán)委托書，合同是無效的，故不能適用合同約定的違約條款。中介公司稱其只是居間方，不承擔(dān)連帶責(zé)任。

法院：有違誠信理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任

一審法院審理后認(rèn)為，合同系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。吳先生不能提供相應(yīng)證據(jù)證明其銷售系爭房屋事先獲得了房屋所有權(quán)人的授權(quán)，事后也未獲得追認(rèn)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。吳先生將收據(jù)中的“定金”改為了“訂金”，王先生未提出異議，故該2萬元應(yīng)認(rèn)定為訂金。同時(shí)認(rèn)定王先生要求中介公司承擔(dān)連帶責(zé)任并無法律依據(jù)。一審據(jù)此判決吳先生支付王先生違約金24萬元，并返還訂金2萬元。

吳先生不服，向上海一中法院提出上訴，主張一審判決其承擔(dān)的違約金數(shù)額過高。二審期間法院查明，吳某經(jīng)常以個(gè)人名義代理房屋銷售，并曾多次對此案房屋所有權(quán)人名下的其他數(shù)套房屋的買家存在違約行為。上海一中法院認(rèn)為，雙方約定的違約金為房價(jià)的20%，吳先生主張應(yīng)下調(diào)違約金數(shù)額，但并沒有提供證據(jù)證明因他的違約行為給王先生造成的實(shí)際損失低于約定的違約金數(shù)額，故吳先生的這一主張無法成立。上海一中法院二審判決駁回吳先生的上訴請求，維持原判。

【法官說法】

 
本案主審法官何建：近些年，部分大中城市房地產(chǎn)市場交易活躍，房價(jià)漲幅較大，個(gè)別賣家見違約有利可圖，便惡意毀約，違反誠信原則。

司法機(jī)關(guān)針對此種情況應(yīng)當(dāng)通過個(gè)案的裁判發(fā)揮對社會(huì)價(jià)值的正面引導(dǎo)功能。對于違約方提出調(diào)整違約金的訴求，應(yīng)以違約造成的實(shí)際損失為基準(zhǔn)，對合同履行程度、當(dāng)事人的過錯(cuò)、預(yù)期利益、當(dāng)事人締約地位強(qiáng)弱、是否適用格式合同或條款等多項(xiàng)因素予以綜合權(quán)衡，避免簡單地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止機(jī)械司法而可能造成的實(shí)質(zhì)不公平，以充分發(fā)揮違約金制度對市場誠信交易的促進(jìn)作用。

本案中，雙方在合同中約定違約金為房價(jià)的20%，吳先生主張違約金過高，對此應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任，舉證不能則應(yīng)承擔(dān)不利的法律后果。此外，吳先生本身作為中介人員，在其他案件中也存在房價(jià)上漲后惡意違約的行為，當(dāng)事人的過錯(cuò)程度是考量本案違約金調(diào)整與否的重要因素。綜上，法院判令吳先生承擔(dān)房價(jià)20%的違約金。

此案還涉及到“定金”與“訂金”的法律效力問題，“定金”是規(guī)范的法律概念，是一種擔(dān)保形式；而“訂金”并非法律語言，沒有明確的法律規(guī)定，在審判實(shí)踐中一般被視為預(yù)付款。兩者的法律效力也是完全不同的；如果買方交付的是“定金”，那么買方違約，則定金將被賣方?jīng)]收，賣方違約則必須向買方雙倍返還定金；如果買方交付的是“訂金”，那么不論哪一方反悔，賣方都只須原數(shù)退還“訂金”。

（看看新聞Knews記者：吳海平 實(shí)習(xí)編輯：祝聞豪）