昨日，萬達(dá)官網(wǎng)發(fā)布公告，稱融創(chuàng)以632億元收購萬達(dá)文旅項(xiàng)目及76個(gè)酒店資產(chǎn)。消息一出引起了市場的多方猜測。那么，632億的大手筆收購，融創(chuàng)的錢從哪來？

萬達(dá)13個(gè)文旅項(xiàng)目及76個(gè)酒店將易主

融創(chuàng)巨額收購費(fèi)用均為自有資金？

此前財(cái)經(jīng)網(wǎng)曾報(bào)道，融創(chuàng)孫宏斌澤則透露，交易涉及的資金全部來自融創(chuàng)自有資金，但由于數(shù)目巨大，這引起了市場的討論。那么收購資金來源是否全部為自有資金？

融創(chuàng)今早在香港聯(lián)交所發(fā)布公告解答了市場的這一疑問。

該公告稱，融創(chuàng)收購萬達(dá)旗下13個(gè)文化旅游項(xiàng)目公司91%的權(quán)益和76家城市酒店100%的權(quán)益，代價(jià)分別約為295.75億元和335.95億元。這一交易總代價(jià)約為631.7億元。合作事項(xiàng)完成后，融創(chuàng)將持有目標(biāo)項(xiàng)目公司91%的權(quán)益和目標(biāo)酒店資產(chǎn)100%的權(quán)益。萬達(dá)將繼續(xù)持有目標(biāo)項(xiàng)目公司9%的權(quán)益。

而且公告還詳細(xì)介紹了該收購的具體操作及付款方式。

公告稱，該筆款項(xiàng)分四筆付清。分別為：

1:框架協(xié)議簽署當(dāng)日，買方向賣方支付人民幣2,500,000,000元（作為定金）；

2. 二零一七年七月三十一日或之前，賣方應(yīng)配合買方完成對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目公司和目標(biāo)酒店資產(chǎn)的盡職調(diào)查，并且雙方簽署正式協(xié)議。正式協(xié)議簽署后3日內(nèi)，買方累計(jì)支付至合作事項(xiàng)總價(jià)款的20%，即人民幣12,634,052,200元（「第二筆付款」）；

3. 正式協(xié)議簽署后，賣方開始準(zhǔn)備目標(biāo)酒店資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶前所需的所有手續(xù)，買方推動(dòng)盡快取得股東在本公司股東大會(huì)的審批，并在90天內(nèi)支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款累計(jì)至人民幣33,595,260,800元（「第三筆付款」）；

4. 賣方收到第三筆付款后5個(gè)工作日，賣方通過指定銀行向買方發(fā)放貸款人民幣29,600,000,000元（期限為三年，利率為銀行三年期貸款基準(zhǔn)利率），買方收到該貸款后2日內(nèi)，向賣方支付剩余對(duì)價(jià)人民幣29,575,000,000元（「第四筆付款」）。

收購款項(xiàng)分四筆付清

值得注意的是第四筆，萬達(dá)承諾通過指定銀行按照三年期貸款基準(zhǔn)利率借款296億元給融創(chuàng)。此外，通過付款方式，也可以得知，此筆交易不僅數(shù)額巨大，而且交易時(shí)間也非常緊張，7月31日前須簽訂詳細(xì)協(xié)議，并盡快完成付款、資產(chǎn)及股權(quán)交割。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，萬達(dá)之所以貸款給融創(chuàng)或出于兩個(gè)考慮，一是為了讓整個(gè)資產(chǎn)包可以一次性交付，二是萬達(dá)主動(dòng)貸款也相當(dāng)于為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供了擔(dān)保。

2:632億元以外的支出

昨日，萬達(dá)官網(wǎng)發(fā)布的公告稱，雙方同意交割后文旅項(xiàng)目維持“四個(gè)不變”：1、品牌不變，項(xiàng)目持有物業(yè)仍使用“萬達(dá)文化旅游城”品牌；2、規(guī)劃內(nèi)容不變，項(xiàng)目仍按照政府批準(zhǔn)的規(guī)劃、內(nèi)容進(jìn)行開發(fā)建設(shè)；3、項(xiàng)目建設(shè)不變，項(xiàng)目持有物業(yè)的設(shè)計(jì)、建造、質(zhì)量，仍由萬達(dá)實(shí)施管控。4、運(yùn)營管理不變，項(xiàng)目運(yùn)營管理仍由萬達(dá)公司負(fù)責(zé)。

而今日，標(biāo)的交割之后的細(xì)節(jié)則有了進(jìn)一步的披露，公告稱，就是三個(gè)文化旅游項(xiàng)目，仍由萬達(dá)來進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營及管理，未來的項(xiàng)目則須萬達(dá)制定方案和計(jì)劃，融創(chuàng)審批后方可執(zhí)行。

此外，融創(chuàng)每個(gè)項(xiàng)目每年向萬達(dá)支付人民幣5000萬的管理咨詢費(fèi)，合同期限為20年。這意味著，融創(chuàng)每年將向萬達(dá)支付6.5億元，支付20年，總共130億元。

收購的標(biāo)的如何？

公告透露，十三個(gè)文化旅游項(xiàng)目總建筑面積合計(jì)約為5,897萬平方米，其中，自持面積約為924萬平方米，可售面積約為4,973萬平方米，可售面積約占總建筑面積的84%。十三個(gè)文化旅游項(xiàng)目截止2016年12月31日的資產(chǎn)凈值為248.8億元。

七十六家城市酒店總建筑面積合計(jì)約為324.9萬平方米，總房間22,920個(gè)。預(yù)計(jì)七十六家酒店截至2017年12月31日的賬面凈值為335.9526億元。

從融創(chuàng)收購的價(jià)格來看，融創(chuàng)為76家酒店支付的335.95億元基本是按照今年年底的預(yù)期賬面凈值收購，而十三個(gè)文旅城，因公告并未給出年底的預(yù)期資產(chǎn)凈值，如果按照去年年底的資產(chǎn)凈值來算，則有0.19倍的交易溢價(jià)。

公告稱，此次交易所收購項(xiàng)目中十三個(gè)文旅項(xiàng)目超過84%為可銷售面積，而七十六家酒店均位于所在城市的核心地段，運(yùn)營良好，具有很好的市場口碑和影響力。

融創(chuàng)似對(duì)此次收購交易信心十足，公告表示，“此次合作，以合理的成本為本公司補(bǔ)充大量優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備和物業(yè)資產(chǎn)，將為本公司未來持續(xù)健康發(fā)展提供巨大的支持”。

公告披露交易涉及的標(biāo)的概況

交易背后的商業(yè)邏輯

目前，市場上普遍認(rèn)可的商業(yè)邏輯是萬達(dá)降低自己的資產(chǎn)負(fù)債率，進(jìn)行“輕資產(chǎn)”化的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，而融創(chuàng)則可曲線拿地，豐富業(yè)務(wù)布局。

據(jù)萬達(dá)集團(tuán)2017年上半年報(bào)，截至2017年6月30日，萬達(dá)集團(tuán)總資產(chǎn)8826.4億元，同比增19.8％。而萬達(dá)2017年上半年新發(fā)展項(xiàng)目28個(gè)，萬達(dá)廣場26個(gè)，萬達(dá)城2個(gè)。萬達(dá)廣場全部為輕資產(chǎn)項(xiàng)目，其中投資類輕資產(chǎn)項(xiàng)目14個(gè)，合作類輕資產(chǎn)項(xiàng)目12個(gè)。由此，萬達(dá)“輕資產(chǎn)”的發(fā)展戰(zhàn)略可窺得一斑。

獨(dú)立評(píng)論人喬新峰認(rèn)為，通過此番交易，萬達(dá)將文旅和酒店項(xiàng)目的資產(chǎn)和負(fù)債均轉(zhuǎn)移到融創(chuàng)身上，萬達(dá)只負(fù)責(zé)品牌和運(yùn)營管理。這說明萬達(dá)已經(jīng)有足夠的自信靠“品牌”賺錢。而這次萬達(dá)與融創(chuàng)的收購協(xié)議更是充分體現(xiàn)了萬達(dá)集團(tuán)全力發(fā)展“輕資產(chǎn)”業(yè)務(wù)的決心。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉在其公眾號(hào)撰文表示，萬達(dá)的此次交易并不是簡單的“賣資產(chǎn)”，所有出售的資產(chǎn)均保留了萬達(dá)的品牌，這說明這是萬達(dá)進(jìn)一步推進(jìn)“輕資產(chǎn)”道路的又一環(huán)節(jié)。他預(yù)測，隨著樓市進(jìn)入下半場，萬達(dá)很有可能還會(huì)繼續(xù)“去地產(chǎn)化”，由此實(shí)現(xiàn)賺取包括代工品牌溢價(jià)、物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營、其它衍生收益等輕資產(chǎn)運(yùn)營收益。

至于融創(chuàng)方面，據(jù)海通證券研報(bào)，2016年至2017年公司通過收購方式獲取土地儲(chǔ)備面積占當(dāng)期新獲得土地儲(chǔ)備50%以上，2016年第四季度至2017年第一季度收購方式占比提高到 70-80%。 融創(chuàng)通過多元拿地的方式順利進(jìn)入全國多個(gè)城市，在短時(shí)間內(nèi)完成了全國布局。

融創(chuàng)中國2016-2017年土地獲取方式 圖表來源：海通證券研究所

由此可見，融創(chuàng)通過收購曲線拿地和擴(kuò)張規(guī)模也是融創(chuàng)一貫的投資思路。而這次收購萬達(dá)文旅項(xiàng)目及酒店，則是融創(chuàng)收購支出巨大的一筆交易。

海通證券研報(bào)認(rèn)為，在土地出讓面積減少的情形下, 融創(chuàng)通過加大并購的方式獲得土地, 一定程度上避開了拍賣競爭所帶來的高溢價(jià), 適當(dāng)控制拿地成本。 截止2016年年底，融創(chuàng)的總土地儲(chǔ)備達(dá)7291萬方，僅加上本次交易將給融創(chuàng)帶來約6000萬方的土地儲(chǔ)備，融創(chuàng)的總土地儲(chǔ)備將超出13291萬方。這將使其在土地儲(chǔ)備方面的排名一躍進(jìn)入規(guī)模前三。

此外，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，融創(chuàng)當(dāng)前基本以住宅銷售為主，雖然規(guī)模化已經(jīng)取得一定的市場地位，但是，非住宅銷售業(yè)務(wù)很少。這次交易，一方面可以幫助融創(chuàng)去的土地儲(chǔ)備，另外通過萬達(dá)的品牌也可增強(qiáng)自己的融資、拿地能力，并豐富自己的非住宅銷售業(yè)務(wù)。

而據(jù)融創(chuàng)2016年年報(bào)，截止2016年12月31日，融創(chuàng)公司賬面現(xiàn)金約698億元，其中178億元是受限資金，也就是說融創(chuàng)可由自由支配的現(xiàn)金約520億元。而伴隨著大步擴(kuò)張，融創(chuàng)的凈負(fù)債率已由2015年的75.9%上升至121.5%，而今年上半年融創(chuàng)收購支出達(dá)到人民幣366億元，加上即將支付給萬達(dá)的632億元，至此，融創(chuàng)2017年僅收購即支出了約1095億元。由此可見，這次交易無疑將再次推高融創(chuàng)的凈負(fù)債率。

因此，也不乏有機(jī)構(gòu)對(duì)融創(chuàng)的流動(dòng)性表示擔(dān)憂，申銀萬國今日發(fā)布研報(bào)，稱融創(chuàng)巨額收購萬達(dá)文旅及酒店項(xiàng)目進(jìn)一步加劇了其對(duì)公司資產(chǎn)負(fù)債表及盈利的擔(dān)憂，維持融創(chuàng)中國減持評(píng)級(jí)。此外，據(jù)道瓊斯新聞，摩根大通也對(duì)融創(chuàng)中國持謹(jǐn)慎態(tài)度。

融創(chuàng)中國今日股價(jià)圖

今日融創(chuàng)中國（HK1918)以16.82元收盤，成交量達(dá)1.32億股，股價(jià)漲幅達(dá)13.65%。


（看看新聞Knews記者：魚莎莎 實(shí)習(xí)編輯：馬躍龍）