為了解決“買新房就像開盲盒”的問題，上海從2022年推出了旨在質(zhì)量把控的預(yù)看房制度。然而，現(xiàn)實中屢屢曝出開發(fā)商違規(guī)操作的案例，讓掏空荷包、背負貸款的購房者苦不堪言。

近日，位于閔行區(qū)的天樾園和樓盤業(yè)主反映，該樓盤預(yù)計今年10月份交房，但開發(fā)商早在去年11月、在水電都沒有通的情況下，就組織了所謂的預(yù)看房活動，不少業(yè)主到了現(xiàn)場才被告知，這就是“預(yù)看房”。一個月之后，該樓盤就拿到了交付許可。但如今三個月過去了，整個小區(qū)還是如同工地。

記者實地探訪發(fā)現(xiàn)，該樓盤的樓棟挑空層、地下車庫、門口綠化帶等多處目前仍在施工，多處外墻存在開裂等質(zhì)量問題，幾乎所有電梯都在用拖線板接電。還有工人在室內(nèi)進行背景墻基層的精裝修，但門上卻貼著落款為去年11月7日的“分戶驗收檢驗記錄”。

針對這些問題，越秀地產(chǎn)上海城市公司書面回復(fù)稱：項目在去年11月11日完成分戶驗收，并在當(dāng)月組織了預(yù)看房活動，不存在“借工地開放日之名，行預(yù)看房之實”的問題。

不過，有業(yè)內(nèi)人士提出了異議，認為該樓盤的分戶驗和預(yù)看房是否合規(guī)，需要打一個大大的問號。上海房地產(chǎn)專修學(xué)院一級建造師管懷圣對記者說，從現(xiàn)場圖片圖像來看，施工沒有完成，材料堆放到處都是，地下室明溝還沒有蓋板，樓道里消防設(shè)施還沒有完成，水電開關(guān)面板沒有安裝完成，電梯正式用電還沒有送上。基本可以判斷，在開發(fā)商組織所謂的預(yù)看房活動時，肯定沒有進行過分步分項驗收的，分戶驗收怎么出來也不知道，更不可能達到預(yù)看房標(biāo)準。

記者向閔行區(qū)建管所了解到，該樓盤確實在去年12月綜合竣工，并按照精裝修的標(biāo)準拿到了交付許可。之所以目前仍存在室內(nèi)精裝的情況，是因為裝修包是購房者和第三方裝修公司單獨簽訂的合同，而該合同不在他們的監(jiān)管范圍之內(nèi)。此外，水表都是自來水公司安裝的，不是項目上安裝的，公區(qū)肯定還沒全部交付，物業(yè)在收房過程中也在監(jiān)察，覺得不合理的地方重新在整改，所以目前能看到公區(qū)有些地方還在裝修。目前確實有好多東西要提升、要完善。

律師宋安成認為，從各方目前的反應(yīng)來看，爭議的焦點在于，預(yù)看房時看的房子，究竟應(yīng)該是“毛坯”還是“精裝修”？宋安成表示，該樓盤地處外環(huán)外，按照土地出讓時的規(guī)定，是可以以毛坯狀態(tài)交付的。但后續(xù)開發(fā)商在售房的時候可能和業(yè)主約定的是以精裝修狀態(tài)交付，但精裝修的施工由業(yè)主另外委托第三方來進行。這就導(dǎo)致了矛盾的產(chǎn)生。不過，根據(jù)規(guī)定，即使是以“毛坯”狀態(tài)交付，開發(fā)商也應(yīng)當(dāng)通好水電、實現(xiàn)抄表到戶，并完成相關(guān)室外工程。

記者注意到，根據(jù)上海住建委去年2月發(fā)布的《業(yè)主房屋質(zhì)量預(yù)看房工作指南》，預(yù)看房應(yīng)該在分戶驗收之后、質(zhì)量竣工驗收之前進行，而且必須滿足“按照相應(yīng)合同要求完成全部施工內(nèi)容”“現(xiàn)場環(huán)境不影響看房安全”等要求。但具體到此次事件，能否就此認定開發(fā)商存在違規(guī)操作、讓預(yù)看房變成了“走過場”，還需要進一步調(diào)查核實。

近兩年來，已經(jīng)有不少針對預(yù)看房的投訴出現(xiàn)。去年12月，虹口區(qū)新弘逸品嘉苑小區(qū)組織預(yù)看房，但當(dāng)時地面公共區(qū)域、車庫還在施工，多幢住宅樓門頭也沒有完工。去年10月初，閔行區(qū)鑫都路華發(fā)四季半島的業(yè)主們收到了開發(fā)商發(fā)來的邀請函，參加所謂“工地開放”活動。但到了現(xiàn)場之后，業(yè)主才發(fā)現(xiàn)這個活動其實就是預(yù)看房，而當(dāng)時，開發(fā)商根本沒有做過分戶驗收。

屢屢發(fā)生的案例，也對預(yù)看房制度的打補丁提出了要求。這一制度出臺的背景，是精裝房的普及化。從2008年開始，上海、浙江、深圳等地相繼出臺精裝政策，要求未來大部分住宅交付是精裝房。目前，一線城市精裝修率達到了86%，幾乎達到推盤即裝修。但是，這對房企的資金使用提出了比較高的要求，部分房企為了盡快回籠資金和盡快過保修期，有時會在不具備驗收的條件下強行驗收、強行交付使用，從而讓原本承擔(dān)質(zhì)量把控重任的預(yù)看房制度，陷入“形同虛設(shè)”的尷尬境地。

律師宋安成認為，預(yù)看房制度出臺的初衷，是為了讓業(yè)主能及時了解所購房產(chǎn)的狀況，并從質(zhì)量把控的角度起到監(jiān)督的作用，以便于房產(chǎn)能夠按時順利交付。但從實際情況來看，這一制度還存在較大的細化空間。比如，這一制度要求各區(qū)建設(shè)管理部門及質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)加強對預(yù)看房工作的監(jiān)管，但在操作中，預(yù)看房何時舉行、怎么舉行等問題，都不需要到政府部門去備案或者獲得政府部門批準，這就加大了監(jiān)管難度。開發(fā)商很容易抓住這個漏洞來打擦邊球。再比如，毛坯房要達到什么標(biāo)準，精裝修房要達到什么標(biāo)準，如果達不到標(biāo)準的話，開發(fā)商是不是要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任？這些標(biāo)準都有待于進一步細化，哪怕不是強制性標(biāo)準，只是參考性的標(biāo)準，或者示范性的標(biāo)準，也應(yīng)當(dāng)去做這項工作。

針對預(yù)看房中種種不規(guī)范的問題，上海市人大代表許麗萍此前也曾建議，職能部門要采取更多有效的措施，對預(yù)看房流程加強監(jiān)督。同時由政府組織力量，對市民投訴集中的樓盤開展專項抽查，制定舉一反三的對策措施，從而切實維護好購房者的合法權(quán)益。該打補丁的地方，就要打補丁。