受政策紅利的影響，近期一線樓市樓價(jià)有所向上。

房地產(chǎn)去庫(kù)存的壓力很大。根據(jù)萬(wàn)得數(shù)據(jù)，2014年底，本輪市場(chǎng)庫(kù)存周期達(dá)到14個(gè)月左右的高位。

中央看到了庫(kù)存問(wèn)題的嚴(yán)重性。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，化解房地產(chǎn)庫(kù)存是今年五大工作任務(wù)之一。

2015年以來(lái)，房地產(chǎn)庫(kù)存總量基本保持平穩(wěn)，各種契稅、金融、行業(yè)政策對(duì)庫(kù)存去化初顯起色，使得成交量明顯回升，庫(kù)存去化周期明顯縮短趨勢(shì)。特別是去年底到今年初，首付、稅費(fèi)等政策的調(diào)整對(duì)剛需的支持起到了推動(dòng)作用。

在這樣的去庫(kù)存背景下，房地產(chǎn)恢復(fù)性增長(zhǎng)是可期的。

樓市分化，庫(kù)存也分化

近期，在“化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展”的政策背景下，一線城市的庫(kù)存量已顯著下降，且?guī)齑嫒セ芷诰S持在4—9個(gè)月之間。

據(jù)有關(guān)房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，春節(jié)后首周內(nèi)，北京二手住宅的網(wǎng)簽量高達(dá)6048套，日均成交864套，這樣的成交量成為節(jié)后首周交易量從2010年以來(lái)的最高值。

其中，北京二手房成交均價(jià)為每平方米4.15萬(wàn)元，較2015年全年均價(jià)約上漲5%；上海屢屢被曝出春節(jié)后房東漲價(jià)，但銷售依舊火爆；而純粹的投資客也是深圳房?jī)r(jià)高漲的重要推手。

受政策紅利的影響，近期一線樓市樓價(jià)有所向上。但是目前一線城市的房?jī)r(jià)似乎“輿論更熱”。

伴隨一線城市土地市場(chǎng)過(guò)熱，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在一線城市拿地趨向?qū)徤?，轉(zhuǎn)而密集布局二線城市。

例如不久前，經(jīng)過(guò)133輪報(bào)價(jià)，某開(kāi)發(fā)商以37.71億元競(jìng)得廣東省佛山市一塊面積為10.9萬(wàn)平方米商住地地塊，樓面價(jià)首次過(guò)萬(wàn)，溢價(jià)率177.28%，逼近周邊在售房?jī)r(jià)。

也就是說(shuō)，雖然去庫(kù)存壓力大，但是正如分化的樓市，庫(kù)存也有市場(chǎng)分化，必須充分考慮地區(qū)特性。目前真正的問(wèn)題在于基本面較差的三、四線城市，它們的庫(kù)存量較高，去化周期長(zhǎng)，部分城市如蚌埠、溫州、青島、福州等庫(kù)存去化需20個(gè)月以上。

目標(biāo)是維持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康成長(zhǎng)

2015年，國(guó)家要求將房地產(chǎn)行業(yè)的重點(diǎn)問(wèn)題聚焦在去庫(kù)存方面，強(qiáng)化了市場(chǎng)對(duì)于寬松政策的預(yù)期，同時(shí)也為后續(xù)行業(yè)利好政策在各大城市鋪開(kāi)落地奠定了基礎(chǔ)。

地方層面上，各地紛紛出臺(tái)促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)行規(guī)劃，同時(shí)，推出各項(xiàng)財(cái)政補(bǔ)貼、限購(gòu)松綁政策等利好措施。預(yù)計(jì)2016年庫(kù)存壓力較大的地方政府將深入落實(shí)房地產(chǎn)去化的政策細(xì)則，加大房地產(chǎn)庫(kù)存去化步伐。

2016年，中央將戶籍城鎮(zhèn)化作為房地產(chǎn)去庫(kù)存的著力點(diǎn)，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，促進(jìn)房地產(chǎn)庫(kù)存去化。發(fā)改委近期發(fā)聲，要有序化解商品房庫(kù)存，將制定實(shí)施1億非城鎮(zhèn)戶籍人口在城市落戶方案，落實(shí)戶籍制度改革方案，加快農(nóng)民工市民化，滿足新市民住房需求。

綜合梳理政策，我們可以看出，國(guó)家推進(jìn)去庫(kù)存政策，目標(biāo)是維持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康成長(zhǎng)。

因此，面對(duì)不同地區(qū)的樓市特點(diǎn)，政策也要到什么山上唱什么歌。不能用一個(gè)地方的政策套到所有城市，“一刀切”的放松政策并不可取。一線城市取消樓市限購(gòu)可能性不大，還是要抑制投機(jī)，三線城市要去庫(kù)存，讓市場(chǎng)能夠可持續(xù)地健康發(fā)展。

而對(duì)于未來(lái)政策，我們的期望主要有以下幾點(diǎn)：首先，加大各級(jí)政府對(duì)中央在2015年出臺(tái)政策的落實(shí)力度，如落實(shí)中央37號(hào)文的規(guī)定，允許房企調(diào)整商業(yè)、公寓的規(guī)劃；其次，建議用房貸利息抵扣個(gè)人所得稅，支持剛需；第三，建議用市場(chǎng)化、貨幣化手段解決保障房建設(shè)；最后，建議盡快推出REITs政策促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。