年中房貸告急。自6月下旬起，上海、廣州、武漢等多個城市宣告“房貸荒”。購房者申請房貸需要排隊，放款時間從以前的一個多月延長至三到六個月不等，部分城市甚至傳出二手房“停貸”消息。在“房貸收緊”大背景下，一些中介卻聲稱，購房者只要繳納一部分手續(xù)費或者購買一款交易產(chǎn)品，就可以加速放貸，最快1個月內(nèi)就可以拿到貸款。這到底是怎么一回事？

“房貸慌”降臨樓市

7月以來，看看新聞Knews記者走訪了上海多家銀行網(wǎng)點、中介門店，發(fā)現(xiàn)房貸額度格外緊張。購房者從提交貸款申請，到審批放貸，排隊3到6個月之久已是常態(tài)。

上海某國有大行的房貸經(jīng)理告訴記者：“現(xiàn)在放款的話，至少要等4到5個月?！?/p>

一些中介也表示，部分銀行已經(jīng)明確今年都放不下來了，“拿到貸款部分要到明年了，因為現(xiàn)在銀行在收緊嘛”。

甚至還有中介大倒苦水，上半年交進去的貸款申請，銀行至今都沒發(fā)放貸款?！?月20日交進去的單子，7月份才剛剛開始放。也不是銀行沒有錢，就是放在房貸上的錢被卡死了。國家現(xiàn)在就是明令禁止，不允許過快放貸?！?/p>

不過，明面上聲稱要排隊等候放款，多家中介卻私下表示，只要付點手續(xù)費，就能插隊。“幫你做到三周內(nèi)放款，就是給人去里面找人托關(guān)系的，不管是過戶還是其它，都有專門人去催時間，我們都有渠道。”

購買“交易?！?放款可插隊

在走訪中，上海一家連鎖中介品牌的多家門店，其工作人員推銷起一款交易產(chǎn)品。購房者購買這款產(chǎn)品之后，再去申請房貸，可以保證2到3周放款。

一位中介經(jīng)理在推銷中介紹道：“我們現(xiàn)在有一個和銀行的合作項目，但是要另外收費的，就是合同價的千分之五，這是給銀行的服務(wù)費嘛。銀行會提前優(yōu)先放貸，過完戶拿到抵押證、拿到產(chǎn)證，送往銀行，差不多在兩個禮拜到三個禮拜放款。”

另外一位中介經(jīng)理直言，這款金融產(chǎn)品就是付錢、插隊?！跋喈?dāng)收一個服務(wù)費，幫你把所有放款時間都往前推，就是插隊嘛?！?br/>

究竟是一款什么樣的產(chǎn)品，竟能與“房貸荒”正面對抗？中介經(jīng)理們介紹，這款產(chǎn)品的名字叫做“交易?！?。是一家名叫上海譽萃的投資管理公司，聯(lián)合上海市住房置業(yè)融資擔(dān)保有限公司，以及多家銀行共同推出。

在一位中介經(jīng)理的手機上，記者看到一份內(nèi)部文件，顯示“交易?！笔且豢罱鹑诋a(chǎn)品，費用是合同價的千分之五，最低不能低于2萬元。“它是叫譽萃投資公司跟銀行合作的，跟八大銀行合作，工商、農(nóng)業(yè)、建行、平安等各大銀行都做。外面是不做的，只有我們中原才能做?！?/p>

在不同的中介門店，記者見到了多位自稱隸屬于中原地產(chǎn)旗下譽萃投資的貸款負(fù)責(zé)人。據(jù)他們介紹，購買“交易保”之后，購房流程會多一道資金監(jiān)管。在簽訂貸款合同的同時，買賣雙方需要在銀行、擔(dān)保公司的見證下，簽訂一份資金監(jiān)管協(xié)議，再去審批過戶。而銀行發(fā)放的貸款，也需要去監(jiān)管賬戶滾一圈，才能發(fā)放到賣房者賬戶上。

一位姓丁的貸款負(fù)責(zé)人表示：“交易寶是承諾在審批過戶之后，收件收據(jù)出來，就直接放款進入監(jiān)管賬戶。產(chǎn)證出來以后，購房者把產(chǎn)證的復(fù)印件和他向權(quán)證的原件交給銀行，銀行會通知擔(dān)保公司，所有的抵押材料都拿到了，然后擔(dān)保公司就在系統(tǒng)里面審核，就把錢放給房東，這個監(jiān)管賬戶的錢就進入房東賬戶?！?/p>

房貸，其實是兜了一個圈子。原本銀行可以直接發(fā)放到賣家賬戶的貸款資金，現(xiàn)在則是先轉(zhuǎn)給中間的第三方融資擔(dān)保公司，再由這家公司轉(zhuǎn)給賣家。中間增加了一道流程，為什么放款速度反而變快了呢？

貸款負(fù)責(zé)人丁先生坦言，這是因為擔(dān)保公司做了擔(dān)保，負(fù)責(zé)資金監(jiān)管，所以錢可以提前發(fā)放。“因為擔(dān)保公司在收件收據(jù)的時候，錢就已經(jīng)出來了，跳過了排隊這個過程?！?/p>

另外一位中介經(jīng)理私下告訴記者：“必須要有這個擔(dān)保流程，就相當(dāng)于把錢轉(zhuǎn)一下。因為如果直接放款給房東的話，政府的流程是不允許的，而且銀行也不敢這樣來，必須有一個中間第三方把資金倒一下才行?！?br/>

交易保，為何可提前放款？

資金監(jiān)管，其實并不新鮮。針對中介卷款潛逃、房東將房屋多次抵押等交易陷阱，從2016年起，上海就搭建了房產(chǎn)交易資金監(jiān)管平臺，購房首付款、銀行貸款、尾款甚至是中介服務(wù)費用都可納入平臺監(jiān)管。但這項資金監(jiān)管服務(wù)通常是免費的。

那么，這樣一款打著資金監(jiān)管旗號，實則以插隊放貸為目的的金融產(chǎn)品，真的可以縮短放款時間嗎？記者咨詢了中介經(jīng)理們點名合作的幾家銀行網(wǎng)點。

某國有大行虹口支行的貸款經(jīng)理表示：“如果你純粹的說為了快，做資金監(jiān)管，我們不受理的，因為我們快不了?！?/p>

另外一家國有大行靜安支行的貸款經(jīng)理則建議記者自己考慮一下，“如果他們給你做出保證的話，你自己考慮一下。因為他們那邊的確是屬于渠道商，他們肯定是有自己關(guān)系網(wǎng)絡(luò)之類的。”

銀行網(wǎng)點方面對于是否參與“交易?！焙献魑醋髅鞔_表態(tài)。但中介和貸款負(fù)責(zé)人們坦言，各方都是溝通好的，銀行方面會預(yù)先留出一定的房貸額度。“只有我們中原才能做，你到銀行問肯定是沒有的，他不會告訴你哪里有走后門這個途徑。”

多位譽萃投資的貸款負(fù)責(zé)人表示，這款產(chǎn)品是和擔(dān)保公司全部簽訂好協(xié)議、開發(fā)好之后，再和合作銀行全部確認(rèn)過。“銀行全部ok、認(rèn)可了，每個月會批給我們一定的額度，每家銀行到時候會預(yù)留好額度?！薄坝幸徊糠诸~度放給這個擔(dān)保公司，那么剛好我們有這種合作關(guān)系，就優(yōu)先給到我們這邊客戶?！?/p>

記者聯(lián)系了在合作中起到重要作用的這家“擔(dān)保公司”，上海市住房置業(yè)融資擔(dān)保有限公司明確表示，確實和中原地產(chǎn)合作了“交易保”產(chǎn)品，但對于“交易?！笨梢詭椭岣叻趴钏俣冗@一點，他們予以否認(rèn)。

上海市住房置業(yè)融資擔(dān)保有限公司的一位負(fù)責(zé)人透露：“我們有（交易保）這個東西的，這個東西是有的。我們只是保證資金安全，錢放進來我不讓他挪用。資金監(jiān)管是監(jiān)管資金，不是提高放款速度。如果提高放款速度，應(yīng)該是中原跟銀行那邊的額度問題，是不是他們需要這個端口（資金監(jiān)管賬戶）來放錢?！?/p>

銀行、擔(dān)保公司面對看看新聞Knews記者追問都三緘其口，但買了“交易?！本湍芸s短放貸時間的事實，卻實實在在地發(fā)生了。記者聯(lián)系到了一位曾購買“交易保”產(chǎn)品的購房者，對方表示，簽貸款合同時，銀行方面表示認(rèn)可“交易?！薄?/p>

“我上家比較急，因為他也看中房子了，所以他想盡快拿到那個尾款，所以我做了個交易保。銀行的人說認(rèn)可的，大部分都是他們（銀行）在操作。用這個交易保的話，它是把這個額度給定死了，它給你預(yù)留這個額度，然后可以走快速通道?！边@位購房者透露。

中介經(jīng)理們在吸引購房者時，也往往會展示“交易?！敝ο碌摹俺晒Π咐?。 譽萃投資的一位貸款負(fù)責(zé)人宣稱，今年3月份以來已經(jīng)做了二三百筆“交易?！?，都是正常放款的。還有一位中介表示，自己的客戶是在農(nóng)業(yè)銀行做的交易保，也是按照約定放款的。

中介向記者展示了多份交易合同，他們表示，上半年，購買“交易保”客戶的貸款放款時間一般在2周左右，下半年，因為銀行額度更加緊張，放款時間則在1個月上下?！捌鋵嵤窍嗷ヅ浜系?。如果沒有銀行配合，這件事情也是做不成的，就必須要銀行和他們（擔(dān)保公司）兩個都有?！?br/>

交易保，合規(guī)嗎？ 

看看新聞Knews記者走訪發(fā)現(xiàn)，這款交易產(chǎn)品的三方，譽萃投資就是中原地產(chǎn)的貸款部門，負(fù)責(zé)客源；而住房置業(yè)則負(fù)責(zé)整個交易流程的擔(dān)保；銀行根據(jù)擔(dān)保進行放款。三方形成緊密的配合關(guān)系。“這個模式屬于我們公司、銀行和住房置業(yè)三方統(tǒng)一擬定的一個操作模式?！币晃毁J款負(fù)責(zé)人告訴記者。

在金融“去杠桿”、 房貸集中度新規(guī)等大背景下，這個全新的操作模式合法合規(guī)嗎？業(yè)內(nèi)專家表示，2020年底，央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文，分五檔設(shè)置各類型銀行的房地產(chǎn)貸款余額占比上限和個人住房貸款余額占比上限。最高檔是中資大型銀行，兩個上限分別為40%和32.5%；最低檔是村鎮(zhèn)銀行，兩個上限分別為12.5%和7.5%。

房貸集中度新規(guī)卡住了房地產(chǎn)資金的“水龍頭”，但是這水，往哪里流？按照正常機制，理應(yīng)是“誰先申請獲得審批、誰先獲得貸款”。但現(xiàn)在部分中介公司或擔(dān)保公司，在貸款額度稀缺的前提下，通過收取費用，變相插隊，有違貸款的公平性，也存在一定監(jiān)管風(fēng)險。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示：“部分擔(dān)保公司等等，以各種收取相應(yīng)的手續(xù)費，或者我們講的這個中介費，來變相的獲取貸款，來支持購房者，這個其實某種程度上跳出了原先的一個貸款工作機制。”

而在法律界人士看來，在如今貸款額度非常緊張、排隊情況不明了的情況下，如果通過這種全新的操作模式、花錢就能獲得插隊的資格，背后可能存在權(quán)利尋租的空間。

上海申道律師事務(wù)所楊鄒華律師表示：“越是這樣的一個不透明性，越是存在著一個權(quán)力尋租的過程。誰先付錢，就可以插隊，就可以優(yōu)先拿到這部分資金，那么這意味著權(quán)力的尋租，一些有權(quán)的人會產(chǎn)生腐敗的可能性?！?br/>

實際上，在歷年的樓市調(diào)控中，中介、助貸機構(gòu)做起“插隊”放款生意、并從中收取高額手續(xù)費的現(xiàn)象，并不少見。與此同時，在房貸收緊的大背景下，銀行遲遲未放款而造成的糾紛越來越多，尤其是部分等錢置換的賣房者可能成了“被誤傷”對象。專家建議，一方面，要精準(zhǔn)調(diào)控房貸政策，保障合理購房需求；另一方面，需要及時出手，對于貸款中介機構(gòu)魚龍混雜的現(xiàn)象，進行有效規(guī)范。

（看看新聞Knews 《調(diào)查局》）