針對房地產(chǎn)市場存在的結(jié)構(gòu)性問題，市政府日前印發(fā)《關(guān)于進一步優(yōu)化本市土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的實施意見》的通知，明確提出今后在中心城區(qū)，商品住房用地的中小套型住房供應(yīng)比例不低于7成，郊區(qū)不低于6成。這將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣的影響？

　　《通知》明確，在中心城區(qū)，商品住房用地的中小套型住房供應(yīng)比例不低于70%，郊區(qū)不低于60%；軌交站點附近，提高到80%以上。通知還優(yōu)化了中小套型住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)，多層、小高層、高層建筑的標(biāo)準(zhǔn)分別為90、95和100平方米。針對上海中心城區(qū)中小套型供需緊張的情況，從去年年底以來，市政府就曾多次強調(diào)優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整了多幅熱門地塊的戶型要求，增加中小套型比例。

　　按照上海目前的土地供應(yīng)計劃，中心區(qū)域新增宅地供應(yīng)量正在逐年縮減，短期內(nèi)增加市場供應(yīng)的方法就是把戶型做小，增加供應(yīng)的套數(shù)。房地產(chǎn)行業(yè)資深人士李棟分析，這意味著開發(fā)成本會加大，為了控制成本，開發(fā)商拿地勢必更理性，過熱的土地市場會因此降溫：“已經(jīng)拍好的土地，畢竟建筑規(guī)劃和容積率都已經(jīng)確定下來了，不能輕易去改變了。它針對的這個對象，應(yīng)該是從這個制度出來以后，新拍的土地?！?/p>

　　也有分析認(rèn)為，中小比例套型比例進一步提高，會讓未來中心區(qū)域大戶型房源變得緊俏，目前內(nèi)環(huán)內(nèi)140平以上大戶型新房存量為3357套，去化周期不到2個月。華師大商學(xué)院地產(chǎn)系主任華偉則認(rèn)為，市場供求不會因《意見》的實施而發(fā)生大的變化：“因為中心城區(qū)土地極其稀缺，政府部門制定這個政策，引導(dǎo)市場擯棄經(jīng)濟為上的土地財政的單一弊端，形成了很好的示范和模板效應(yīng)，今后中心城區(qū)以外，能多來發(fā)一些中小戶型?！?/p>

　　土地作為一級市場，是房地產(chǎn)市場的排頭兵。這次通知被業(yè)內(nèi)認(rèn)為給今年及未來房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了指導(dǎo)性意見，也是未來市場格局轉(zhuǎn)變的基礎(chǔ)和前提。

　　在降低首付、信貸寬松、降稅等一系列刺激政策下，近期，樓市步入了復(fù)蘇通道。就在房產(chǎn)交易升溫之際，房產(chǎn)中介企業(yè)間的競爭也進入了白熱化，新出爐的《上海房產(chǎn)中介消費滿意度調(diào)查》為購房市民敲響警鐘。東廣記者代靈在昨天市消保委召開的新聞發(fā)布會上了解到：消費者對房產(chǎn)中介行業(yè)“滿意”的只占1成；“不滿意”占5成以上。而購買過房產(chǎn)中介服務(wù)的消費者遇到問題的比例高達8成。去年市消保委受理的房產(chǎn)中介服務(wù)投訴量增長4成，也創(chuàng)下新高。中介發(fā)布房源信息不符，虛標(biāo)價格等問題較為普遍，成為導(dǎo)致糾紛的重要原因。

    在市消保委發(fā)布會現(xiàn)場，消費者代表黃先生講述了自己的購房遭遇。半年前，他和鏈家地產(chǎn)簽訂了房屋買賣居間合同，因為工作人員介紹房東信用良好，他同意用購房款替上家解除了房產(chǎn)抵押。不料抵押剛解除，這套房就因房東債務(wù)纏身被法院查封，交易過程讓人心驚肉跳。

　　下面有整整340萬的抵押，而這個房產(chǎn)的交易價格是400萬。為了防止風(fēng)險，我向鏈家提出是不是能夠進行資金監(jiān)管。他們說，沒有這種說法的，只有你跟房東自己進行這方面交易。

　　今年初，莊先生跟鏈家簽訂居間合同并支付80萬定金，之后才被中介告知，房子還有被抵押了167萬，解除后才能交易。代理這一糾紛的市消保委律師志愿者董敏華，指著手中的房地產(chǎn)抵押借款合同告訴記者，為上家提供借款并辦理抵押的，正是鏈家自己。

　　現(xiàn)在有一個抵押，去年12月生成的，因為他向鏈家借錢了。就把要賣給我這套房子又做了167萬的抵押。他沒有經(jīng)過國家有關(guān)部門的審核批注備案。如果你可以做金融產(chǎn)品，你怎么可以月利率達到1.6呢？超過同期同檔銀行利息的4倍。

　　對于市消保委披露的兩起投訴，上海鏈家交易服務(wù)中心總經(jīng)理龔勝利承認(rèn)，門店工作中存在瑕疵。

　　黃先生抵押的案例，目前已經(jīng)到交易中心進行了交易過戶，我們盡最大程度努力彌補。0250莊先生這個80萬的定金，確實由于門店疏忽以及管理不善等等原因，沒有盡到披露的義務(wù)。0320經(jīng)過前期溝通，解約處理的情況下，我們先行墊付80萬定金，退還給莊先生。

　　但他表示，鏈家向客戶借款并非金融產(chǎn)品，主要是以交易順利完成為目的，提供的短期資金代墊服務(wù)。

　　也不是作為一個業(yè)務(wù)來處理，0553實際上我們是一個短期的資金融通行為，目的更主要的是促進交易。按照利息的計算，實際上也還是在法律規(guī)定的范圍之內(nèi)，考慮到市場上正常的資金成本，相對說合理的。

　　個案背后，反映出整個房產(chǎn)中介行業(yè)服務(wù)質(zhì)量亟待提升。在市消保委提供的調(diào)查報告顯示，41%的中介開價比網(wǎng)上標(biāo)的更高，56%的房源現(xiàn)狀與網(wǎng)上宣傳不符。旺盛的消費需求面前，公共服務(wù)也沒有及時跟上。市消保委副秘書長唐健盛說，接觸過房產(chǎn)中介的消費者中，4成不知道可以在房地產(chǎn)交易中心的網(wǎng)上申請掛牌交易。

　　消費者不喜歡房產(chǎn)中介，仍然還要去找房產(chǎn)中介，我們覺得更重要的原因是，政府部門搞的公共平臺形同虛設(shè)。這個平臺據(jù)我們所知已經(jīng)10年有余了，但是知道的人很少。知道的人到處跟人說“沒用的”，我們覺得到底“沒用”的責(zé)任該由誰來承擔(dān)？

　　值得注意的是，消費者在權(quán)益受到侵害后維權(quán)的比例僅有2成，大量消費者選擇“忍氣吞聲”。在約談現(xiàn)場記者看到，發(fā)送約談公函的20家中介公司中，僅有11家派代表現(xiàn)身，包括太平洋房屋等中介公司直接“玩消失”。

　　對此，業(yè)內(nèi)指出，房屋中介市場亂象的背后隱藏著多種原因。一方面是利益驅(qū)動，一些房屋中介為了在市場競爭中尋求利益最大化，不惜違法操作。另一方面，我國中介市場缺乏統(tǒng)一的指導(dǎo)和規(guī)劃，相關(guān)法律制度缺失、監(jiān)管不到位，而且缺乏統(tǒng)一的誠信管理機制，給一些無良中介提供了可乘之機。