最近一段時(shí)間，房地產(chǎn)企業(yè)融資問題再次成為政策重點(diǎn)。上周五，金融監(jiān)管總局和住建部分別召開會議，部署房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，各地要抓緊研究并提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單，并協(xié)調(diào)區(qū)域內(nèi)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款。值得一提的是，這一次政策的不同之處在于，明確以“項(xiàng)目”為抓手，而不再是長期以來以“房地產(chǎn)企業(yè)”為關(guān)注重點(diǎn)。這個(gè)變化，到底有何考量？這要聯(lián)系到過去三年間，以開發(fā)貸為主的房企融資領(lǐng)域，出現(xiàn)了一種被業(yè)內(nèi)稱為"所有制信仰"的現(xiàn)象，這個(gè)“信仰”貫穿了樓市鏈條的每一環(huán)，從拿地到銷售再到融資，此次政策的推出是否劍指破局？

工作日的上午，這個(gè)中介門店接到了附近一個(gè)新房樓盤的帶看推廣業(yè)務(wù)。拿好裝備，中介王洱平出門踩盤。

售樓處里，銷售們的套路，已經(jīng)悄然轉(zhuǎn)變?，F(xiàn)場銷售介紹振振有詞：“我們是廈門的國企，本身也是世界財(cái)富500強(qiáng)排69位的?！币郧笆窍冉榻B項(xiàng)目，現(xiàn)在是先介紹企業(yè)，而介紹的重點(diǎn)，則落在了“國企”兩個(gè)字上?！耙话氵M(jìn)售樓處，他都會把開發(fā)商的背景給我們介紹一下， 會讓我們覺得這個(gè)開發(fā)商還是蠻有實(shí)力的?！蓖醵秸f道。

房企的所有制，之所以會成為銷售們的推薦重點(diǎn)，正是因?yàn)椤蛻舻钠?。有市民直言：“開發(fā)商的話，我會更傾向于一些靠譜的國有企業(yè)，就是能夠及時(shí)交房，質(zhì)量更好一點(diǎn)，我覺得這樣的應(yīng)該不會爛尾?！敝性禺a(chǎn)森蘭綠城御園店店董王洱平也坦言：“以前大家對民營企業(yè)還是國企，并沒有太在意，這幾年確實(shí)是出了一些問題，大家對此還是有一些注意的，客戶也會問我們中介‘這個(gè)是誰開發(fā)的’?！?/p>

購房者忙著“避險(xiǎn)”，這種偏好的形成可以追溯到2020年。當(dāng)年，央行掛網(wǎng)了一紙通知，被業(yè)內(nèi)稱為“三道紅線”，銀行不得給超過紅線的房企繼續(xù)融資。根據(jù)2021年半年報(bào)來看，前50家房企中，只有20家三項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)全部符合，絕大部分都是央國企。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為：“由于三道紅線嚴(yán)格看管了房企的資金鏈條，民營企業(yè)以前的杠桿率還是非常高的，他們也是高杠桿高速發(fā)展，所以三道紅線對于他們的影響變得非常敏感?！?/p>

而對高負(fù)債、高杠桿的民營房企，“保交樓”成了幾乎唯一的業(yè)務(wù)重點(diǎn)，拿地成為了渴望而不可求的一件事。繼恒大之后，碧桂園、融創(chuàng)、旭輝都曾入不敷出或者債券違約，由此在銀行融資端，也迅速形成了一股業(yè)內(nèi)所謂的“所有制信仰”?！拔覀儧]有新增融資的，根本就不會有錢拿地啊，現(xiàn)在保交付都要賣資產(chǎn)保交付，我覺得造成所有制信仰的，其實(shí)還是因?yàn)槊駹I企業(yè)整體的抗風(fēng)險(xiǎn)能力確實(shí)是沒有國央企這么強(qiáng)?！蹦趁駹I地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)說道。

雖然，三道紅線在實(shí)施了2年之后，在2022年底已經(jīng)基本退出市場，但慣性仍在繼續(xù)。以去年為例，上海土拍市場上，最后落定的，幾乎是清一色央國企。國金證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師杜昊旻對此稱：“開發(fā)貸的所有制信仰應(yīng)該還是在2021年三條紅線實(shí)施之后，民營地產(chǎn)企業(yè)融資難的問題會放大，很多的民營地產(chǎn)商已經(jīng)不具備拿地的能力了，可以看到，從22年包括23年，國內(nèi)拿地的企業(yè)還是以國企為主?！?/p>

在這樣的背景下，銀行為了完成對公信貸指標(biāo)，曾經(jīng)的“所有制信仰”變成了一座圍城。“開發(fā)貸還是要做的呀，但問題是，市場上現(xiàn)在剩下的就國企央企在弄了嘛，大家都面臨還款壓力的呀，特別是股份制銀行，以前做了很多開發(fā)貸，都還款了，它總要找新項(xiàng)目，央企要的價(jià)格太離譜了，基本上都是信用方式，它也不抵押地塊。”某國有大行公司部工作人員說道。

如此內(nèi)卷，倒是的確給上海的開發(fā)貸余額增速提供了幫助。數(shù)據(jù)顯示，截止到去年三季度末，上海房地產(chǎn)開發(fā)貸余額同比增長9.7%?！皣肫笠呀?jīng)把自己所謂的一些勢力范圍給確定下來了，拿地方面，他們都會處在一個(gè)積極主導(dǎo)的地位，如果要去打破這樣的勢力范圍，是有一定難度的。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為。

有難度，就需要政策自上而下發(fā)力。去年10月底，中央金融工作會議上要求，要促進(jìn)金融與房地產(chǎn)的良性循環(huán)，“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”。11月，央行等多部委召集金融機(jī)構(gòu)座談時(shí)，提出三個(gè)不低于政策，其中兩條，都是旨在打破“所有制信仰”。

（上海電視臺記者 編輯：由由醬）