近代上海的地產(chǎn)業(yè)起始于1843年上海開埠后，自1853-1855年小刀會起義和1860-1862年太平軍東征后，江浙一帶大量華人為躲避戰(zhàn)爭涌入租界，原本租界內(nèi)外“華洋分居”的格局被逐步打破，由于其中利益的驅(qū)使使得地產(chǎn)商們“聞香而動”，由此開啟了近代上海地產(chǎn)業(yè)開始轉(zhuǎn)向商品化的歷程，租界當局也因其中“地稅和房捐收入豐厚”之利基本默認了從“華洋分居”到“華洋雜居”的這一事實。1869年蘇伊士運河通航及1871年上海與倫敦間電訊交通建立后，上海的進出口貿(mào)易額逐年上升并在此之后迅速成為全國最大的貿(mào)易口岸之一，1895年隨著《馬關(guān)條約》簽訂后外商開始被允許在中國通商口岸辦廠，因此又引發(fā)了大量資本與人口涌向上海，人口的增長、工商業(yè)的發(fā)展及對其周邊產(chǎn)生的輻射效應(yīng)在客觀上為上海地產(chǎn)業(yè)的“畸形繁榮”拉開了序幕，至此地價的連年上漲基本成為了當時上海地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的常態(tài)。

史密斯（據(jù)說真名叫“畢秋”）是我們至今能查到的上海開埠后最早的一位具有一定影響力的地產(chǎn)商，他出身掮客（相當于中介），約19世紀50年代中葉起就涉足上海地產(chǎn)業(yè)，在1869-1880年間曾位居南京路地產(chǎn)大戶排名之首（注：本篇中所有關(guān)于“地產(chǎn)大鱷在當時南京路地產(chǎn)大戶排名”中的數(shù)據(jù)均取自沈辰憲所著《南京路房地產(chǎn)的歷史》一文），租界在石庫門住宅出現(xiàn)前曾一度建造過的許多簡易木板房大多就是他的產(chǎn)業(yè)，19世紀70年代中這種簡易木板房因易引發(fā)火災(zāi)等不安全因素被租界當局全面取締。約19世紀80年代初，史密斯離滬淡出上海地產(chǎn)界。

霍格兄弟與漢璧禮也是在上海早期地產(chǎn)界中具有一定知名度的地產(chǎn)商。

霍格兄弟有三人，分別為威廉、杰姆斯、勤努（有說法講勤努與<威廉和杰姆斯>只是同姓但并非親屬），他們先后來滬并通過在“三個跑馬廳”的地產(chǎn)買賣中獲益，后又合伙組建了自己的公司（中文名：兆豐洋行）。在1869-1883年的南京路地產(chǎn)大戶排名中霍格兄弟一直位居前三，現(xiàn)中山公園（原兆豐公園）和華東政法大學(xué)（原圣約翰大學(xué)舊址）一帶一度曾多為他們的產(chǎn)業(yè)，霍格兄弟在上海地產(chǎn)界的活動一直要持續(xù)到20世紀10年代后期。

位于圣約翰大學(xué)舊址中的“霍格別業(yè)”

漢璧禮1853年來滬，曾在公平洋行擔(dān)任大班，數(shù)年后又與一名叫寶威的西僑一起接管了公平洋行并對其進行了改組。漢璧禮除了也名列南京路地產(chǎn)大戶外（1882-1916年間一直位列南京路地產(chǎn)大戶排名前三，如南京路著名的保安司徒廟<也稱虹廟或紅廟>地產(chǎn)就曾一度為漢璧禮“永租”），在虹口也曾擁有過許多地產(chǎn)，如他在知名的“三角地小菜場”（塘沽路峨眉路漢陽路之間，漢陽路舊稱漢璧禮路）周邊就曾有過較多產(chǎn)業(yè)。另外漢璧禮還曾投身參與過當時上海的一些文化教育事業(yè)，如文化團體“亞洲文會”在1868-1871年建造房屋時他就曾捐款過500兩，現(xiàn)市西中學(xué)和復(fù)興中學(xué)如果追溯其歷史都與他創(chuàng)辦或資助過的學(xué)校存在有一定的關(guān)聯(lián)。漢璧禮約在19世紀末離滬后于1907年在意大利逝世。

四川北路2066號西童公學(xué)舊址（現(xiàn)復(fù)興初級中學(xué)）

沙遜、哈同、雷士德是在近代上海地產(chǎn)界中最為知名的三位外籍地產(chǎn)商，他們在接手上文中離滬地產(chǎn)商產(chǎn)業(yè)的同時也通過各類經(jīng)營手段（租地造房、押款到期、抬升地價租金等）不斷擴充著自己在上海的地產(chǎn)版圖。

沙遜家族在1882-1911年南京路地產(chǎn)大戶排名中雄踞第一，在1916-1933年該排名中位列前三，實力雄厚。維克多.沙遜是這個家族的代表，至20年代30年代中期，當時上海有至少超過一半的高樓都與沙遜財團有著密不可分的聯(lián)系，其中以沙遜大廈（現(xiàn)和平飯店）、華懋公寓（現(xiàn)錦江飯店北樓）、格林文納公寓（現(xiàn)錦江飯店中樓）、漢彌爾登大樓（現(xiàn)福州大樓）、都城飯店登數(shù)幢最為知名。

維克多.沙遜

和平飯店（原沙遜大廈）

都城飯店（曾改名“新城飯店”）

哈同原本在沙遜洋行下任職并利用沙遜這個平臺不斷壯大著自己在上海地產(chǎn)界中的實力，1901年他開始單飛并創(chuàng)辦屬于自己的哈同洋行，1916年哈同在南京路地產(chǎn)大戶排名中躍居首位并由此開啟了他在上海地產(chǎn)界中的全盛時代，據(jù)說后來上海以“慈”字為名的地產(chǎn)大多都是他的產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)延安中路“上海展覽館”（原中蘇友好大廈）一帶原來曾是他的私家花園“愛儷園”（也稱哈同花園）。哈同于1931年在滬逝世，因他龐大遺產(chǎn)而引發(fā)的“哈同遺產(chǎn)糾紛案”后來成為了一場曠日持久的拉鋸戰(zhàn)。

哈同

延安中路“上海展覽館”（該址原為“哈同花園”）

雷士德來滬后與上文中的史密斯交好，其在1896-1899年和1920-1922年的南京路地產(chǎn)大戶排名中位列第三，在1924-1933年的該排名中上升到第二（南京路著名的先施公司當初就是在雷士德“永租”的土地上“租地造房”的），總體實力曾一度僅次于沙遜和哈同，由他創(chuàng)辦的德和洋行在涉足地產(chǎn)的同時在當時上海的建筑設(shè)計領(lǐng)域也享有很高的聲望，后來雷士德本人還成為過《字林西報》的董事長，一人橫跨多重領(lǐng)域。雷士德在上海地產(chǎn)界中以節(jié)儉而著稱，他日常衣著隨便，沒有自備汽車，平時外出主要靠“乘坐電車”，更沒有像樣的私宅，1926年雷士德在滬去世并安葬于靜安寺外國墳山（現(xiàn)靜安公園），他龐大遺產(chǎn)中的大部分遵照他的遺囑建立了“雷士德基金會”并主要用于支持與推進上海文化教育醫(yī)療慈善等事業(yè)的發(fā)展，其中以仁濟醫(yī)院（現(xiàn)山東中路145號），雷士德工學(xué)院（現(xiàn)東長治路505號）、雷士德醫(yī)學(xué)院（現(xiàn)北京西路1320號）三項最為知名，諸如黃包車夫這樣的“弱勢群體”也曾受到過該基金會的幫助。

雷士德

南京路“先施公司大樓”

仁濟醫(yī)院

雷士德工學(xué)院舊址

俯視“雷士德醫(yī)學(xué)院舊址”

中國建業(yè)地產(chǎn)公司（萬國儲蓄會下屬）和美商普益地產(chǎn)公司是進入20世紀20年代后上海地產(chǎn)界中比較具有代表性的兩家大型地產(chǎn)公司，他們一個以“有獎儲蓄”而致富；另一個以“金融信托”而發(fā)家，后來都不約而同的把目光投向了當時上海炙手可熱的地產(chǎn)領(lǐng)域，20世紀20年代后上海有許多中高端公寓大樓和花園住宅都是由它們投資建造的，其中比較知名的有中國建業(yè)地產(chǎn)公司的諾曼底公寓（現(xiàn)武康大樓）、培恩公寓（現(xiàn)培文公寓）、太原路160號花園住宅；普益地產(chǎn)公司的“哥倫比亞住宅圈”等。

武康大樓（原諾曼底公寓）

培文公寓（原培恩公寓）

太原路160號花園住宅

原“哥倫比亞住宅圈”中的花園住宅

泰利洋行是當時這些外籍地產(chǎn)商中比較特殊的一個，它以為華人地產(chǎn)商置辦及經(jīng)營地產(chǎn)而起家，道契掛號（“道契掛號”的意思具體可見我10.21的公眾號文章《近代上海建筑之源界碑石與道契》）、代客經(jīng)租估價、抵押放款、建筑設(shè)計、經(jīng)理堆棧等是該洋行日常所涉及的主要業(yè)務(wù)，華人中有很多地產(chǎn)富商（如：貝潤生、周湘云、鄭伯昭）都曾與泰利保持有緊密的聯(lián)系，更有甚者如遇難事還會讓泰利為自己出面協(xié)調(diào)，泰利也就是在與這些華人地產(chǎn)富商的頻繁交往中逐步累積起了可觀的資產(chǎn)，如果說前文中那些地產(chǎn)商的致富靠的是“地”，那泰利的致富靠的就是“人”。

此外，美商中國營業(yè)公司、英商業(yè)廣地產(chǎn)公司（上海大廈“原百老匯大廈”的開發(fā)商）、義品放款銀行（現(xiàn)思南公館一帶原“義品村”的開發(fā)商）及各大教會名下的賬房（如：現(xiàn)陜南邨“原亞爾培公寓”的開發(fā)商“普愛堂”就是天主教圣母圣心會下的賬房）等也在當時上海的地產(chǎn)界中擁有一席之地。

思南公館（原“義品村”）

陜南邨（原“亞爾培公寓”）

進入20世紀10年代后國內(nèi)各地軍閥紛爭不斷，“九.一八”事變后日寇對華北步步緊逼，越來越多的富裕階層及中產(chǎn)階級為求安全紛紛來滬在租界內(nèi)或租界周邊“越界筑路”處置下產(chǎn)業(yè)，由此造成了上海地產(chǎn)業(yè)“畸形繁榮”態(tài)勢的進一步加劇，許多中小地產(chǎn)公司就是在這之后競相登上上海地產(chǎn)舞臺的，如鄔達克，其在享譽滬上建筑設(shè)計領(lǐng)域后實則也曾經(jīng)營有自己的地產(chǎn)公司。

隨著當時上海租界內(nèi)外華人自身社會地位和經(jīng)濟實力的不斷提升，在近代上海地產(chǎn)商的隊伍中也開始出現(xiàn)了“華人”的身影，其中主要可分成以下數(shù)類：

1、洋行買辦：上海開埠后受原先“廣州一口通商”模式的影響，早先的買辦多以廣東籍居多，后隨著地域優(yōu)勢的凸顯江浙籍人士后來居上，這些江浙籍買辦往往出身貧寒，較多為學(xué)徒掮客出身，后通過自學(xué)外語、聰慧勤奮、誠實守信等機緣逐步受到洋行大班們的關(guān)注并開始被委以重任，他們在作為洋行買辦的同時也經(jīng)營有屬于他們自己的產(chǎn)業(yè)（如：程謹軒<程霖生之父>、周蓮塘<周湘云周純卿之父>、虞洽卿、貝潤生、鄭伯昭、陳炳謙、應(yīng)子云等），他們利用平日里在洋行內(nèi)的所見所聞逐步積累起對于當時上海地產(chǎn)業(yè)發(fā)展走勢的預(yù)判能力且在租界內(nèi)通過“道契掛號”、“資產(chǎn)托管”等方式廣置地產(chǎn)<如“顏料大王”貝潤生購置的大量地產(chǎn)曾以永慶公司之名經(jīng)營，如遇官司則由泰利洋行出面解決；“煙草買辦”鄭伯昭曾組建的昌業(yè)地產(chǎn)公司之具體架構(gòu)據(jù)說就是泰利洋行大班白蘭泰為他設(shè)計的>，其中的有些人及其家族在經(jīng)歷后來的抗戰(zhàn)后直到40年代末仍在當時上海擁有大量地產(chǎn)，是近代上海地產(chǎn)業(yè)中一支不可小視的力量。

程謹軒次子程霖生

“阿德哥”虞洽卿

2、大官僚：他們主要依靠自己手中的權(quán)勢在尋覓到時機后購置地產(chǎn)（如：晚清時期的李鴻章、盛宣懷以及南京國民政府時期的孔祥熙）。

李鴻章

盛宣懷

孔祥熙

3、富商家族：這些家族原本在來到上海前就已經(jīng)積累有龐大資產(chǎn)，他們的子孫在抵滬后眼見滬上地產(chǎn)業(yè)”蓬勃興旺”便開始廣置地產(chǎn)以坐收漁翁之利，如：南潯四象，諸如大世界、靜安別墅的地皮就曾一度是四象中張家的產(chǎn)業(yè)；福州路廣西路一帶原會樂里等多條弄堂原來曾一度是四象中劉家的產(chǎn)業(yè)。

大世界

靜安別墅

此外，各大華資銀行投資地產(chǎn)在當時的上海也十分常見，中國、大陸、中南、金城、浙江興業(yè)、四明等銀行當時在滬都建造過較多的地產(chǎn)，其中知名的有中行別業(yè)、大陸新邨、模范邨、金城里、上方花園、四明邨等，有些是為了出租謀利、有些是為了為本行人員提供住處、還有些則是為本行借貸提供便利（“土地憑證”是當時上海用于借貸時的“抵押品”首選）。

大陸新邨

上方花園

四明邨

進入30年代后，由于受到1929年開始的世界經(jīng)濟危機所帶來的影響，大量白銀與相對”價廉物美”的房屋建材進入上海，由此導(dǎo)致了上海地產(chǎn)業(yè)又一次成為了當時滬上萬眾矚目的“熱點話題”，盡管當時滬上已經(jīng)出現(xiàn)有部分房屋空置的狀況，但很多人依然堅信30年代中的上海地產(chǎn)業(yè)依然會有上升空間。1934年美國宣布執(zhí)行的“白銀政策”是30年代上海地產(chǎn)業(yè)一度轉(zhuǎn)入低迷的一個標志事件，隨著白銀價格的上漲，白銀開始大批量流入美國，當時滬上地產(chǎn)業(yè)由此漸漸陷入到“銀根緊缺”的困境，建好的房子大量空置、租房時所要支付的“頂費”消失了、地產(chǎn)項目進行到中途忽然斷了資金鏈等成為了那個時期上海地產(chǎn)業(yè)中的常態(tài)，上文中所提到的美商普益地產(chǎn)公司就是在這一波風(fēng)潮中遭遇了重創(chuàng)，這種情況一直要延續(xù)到1937年抗戰(zhàn)全面爆發(fā)。

在1937-1945年的八年抗戰(zhàn)中，許多社會游資又陸續(xù)流入上海并轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)領(lǐng)域，滬上地產(chǎn)業(yè)在重新恢復(fù)到原有態(tài)勢后地產(chǎn)商中的華洋比例也隨之出現(xiàn)了此消彼長的趨勢，很多西僑因抗戰(zhàn)爆發(fā)選擇回國或于1941年太平洋戰(zhàn)爭后被日本人遣送或關(guān)入集中營，更多由華人組建的中小型地產(chǎn)公司開始加入到滬上地產(chǎn)業(yè)的行列中（如：聯(lián)華、建隆、同發(fā)、永業(yè)等地產(chǎn)公司，在他們的發(fā)起及合伙人中除了有地產(chǎn)商外，金融、實業(yè)、法律、會計等各領(lǐng)域人士也都有加入，此時在地產(chǎn)業(yè)中所體現(xiàn)出的”投機性”更加明顯）。與此同時諸如周佛海、丁默邨、徐貴生、丁厚卿之輩或其親屬也紛紛見機投身其中并在此期間通過”巧取豪奪”等手段置下驚人數(shù)量的產(chǎn)業(yè)，這些劣跡多在抗戰(zhàn)勝利后及中華人民共和國成立后被揭露出來。另外該時期也是”二房東”人數(shù)開始成倍增長的年代，由于“二房東”們的利益熏心和滬上人口的劇增，有相當一部分原先為獨門獨戶而設(shè)計的住房環(huán)境從此變得越來越惡化。

以“聯(lián)華地產(chǎn)公司”而得名的“聯(lián)華公寓”

抗戰(zhàn)勝利后，外商中的幾大地產(chǎn)商逐步退出上海地產(chǎn)界，南京國民政府的“大員”曾一度成為滬上地產(chǎn)界中的“新興勢力”，如孔祥熙之類的官員曾以非常手段坐擁滬上地產(chǎn)無數(shù)，近代上海百年地產(chǎn)史也至此徐徐落下了帷幕。

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本文亦刊載于筆者公眾號“王陽明66 說上?！?/p>