近日，家住奉賢世茂海濱新城的業(yè)主來電求助稱，該小區(qū)近年來接連出現屋頂瓦片高空墜落的險情，經排查，小區(qū)372戶業(yè)主中，有150多戶業(yè)主的別墅屋頂出現了塌陷和瓦片脫落，并由此引發(fā)室內滲水，由于維修工程遲遲無法推進，因此業(yè)主們無奈致電求助。一起來看特勤員的調查。

世茂海濱新城于2010年交付，由3層聯排別墅和4層疊加別墅組成。從去年開始，小區(qū)內多個樓棟出現了瓦片高墜的情況。去年4月，王先生家的監(jiān)控記錄下了瓦片墜落的一幕。

塌陷漏水的屋頂是用水泥瓦和木頭搭建起來的，當中用水泥砂漿進行粘合。鄒先生家的瓦片脫落十分嚴重，屋子四周還散落著不少墜下的瓦片，他曾多次爬上屋頂，并請教了專業(yè)人士，對方表示屋頂的施工工藝和用料可能存在問題。

這樣的說法得到了另一位業(yè)主曹先生的驗證。曹先生買的是二手房，2016年買進來之后也發(fā)現屋頂滲水，于是自己出錢重新做了屋頂，2層鋼筋澆筑，硬生生把屋頂抬高了7公分。

曹先生說自己是工程方面的專家，在他看來，除了用料差之外，屋頂的結構設計也存在問題。

業(yè)主曹先生：“平頂跟屋最上口的地方，本來就不應該這樣做的，平頂應該有個帽子出來就不會產生這個問題。小區(qū)的普遍現象都是這個問題?！?/p>

業(yè)主們發(fā)現小區(qū)里瓦片脫落的情況并不少見，有的屋頂甚至已經坍塌了下來。去年7月，在摸清情況后，業(yè)主們將問題反饋給了街鎮(zhèn)。

鎮(zhèn)規(guī)建辦主任許大江：“根據梳理下來整個小區(qū)現在是84幢房屋，需要進行維護加固的是60幢。具體的方案就是通過登高作業(yè)，將破損的瓦片進行一個應急處置，然后張貼綠網，綠網里面是加固了鋼絲，也沒有破壞原來的那個防水結構，主要是利用了屋面那個避雷彈進行一個加固?！?br/>

雖然鎮(zhèn)里對屋頂進行了加固，但是在業(yè)主們看來，這樣的措施畢竟沒有徹底解決問題。業(yè)主們擔心，萬一瓦片、外立面的掉落砸傷路人，他們是否需要承擔責任。

后援律師胡峰：“首先從我的角度來看，業(yè)主發(fā)現有這個危險的時候，他已經通知了物業(yè)公司，那么已經盡到了一個審慎義務，那么業(yè)主是沒有過錯的，就不應當承擔侵權責任。”

2022年11月，小區(qū)所在的鎮(zhèn)政府出資委托上海市建筑科學研究院房屋質量檢測站對小區(qū)兩棟具有代表性的房屋進行“屋面完損檢測” 。2023年3月31日，房屋質量檢測報告出爐。

根據鑒定報告，造成瓦片脫落的原因有兩個：一個是斜屋面和平屋面的連接處，當時施工的時候沒有采取有效的防水措施以及抗裂措施，所以導致水泥沙漿開裂，然后雨水滲入到坡屋面下面的結構，下面結構主要是一個木制的順水條，掛瓦條，然后也沒有做防腐處理；第二個原因，就是坡度較陡，而且瓦片比較重，在這個木制順水條掛瓦條腐蝕、失效的情況下，出現了這個瓦片滑落的情況?！?/p>

看到檢測報告中提及的木頭順水條和掛瓦條未做防腐處理，業(yè)主們炸開了鍋，世貿海濱新城緊鄰碧海金沙景區(qū)，面向杭州灣，這樣的沿海小區(qū)屋頂木頭竟然沒有做防腐處理，這實在讓業(yè)主們無法接受。

業(yè)主楊女士 ：“學建筑的人，學設計的人，不用規(guī)范這么寫得清清楚楚要防腐，你都應該防腐，而且我們是在海邊。”

于是，業(yè)主們拿著檢測報告，由鎮(zhèn)政府牽頭找到了開發(fā)商。開發(fā)商表示，小區(qū)2010年建成，如今早已過了5年質保期，他們希望通過訴訟，由法院來厘清責任的承擔比例。

開發(fā)商：“我只能這么說，就是就是事情發(fā)展到今天這一步，相信就是就肯定是有瑕疵的，對吧？這個瑕疵到底出在誰身上對吧？你不可能一棍子拍死了，就是我開發(fā)商的責任。對吧？這個肯定是要去做司法鑒定的?！?/p>

但是對于開發(fā)商的說法，包括曹先生在內的業(yè)主們明顯不服氣。業(yè)主們覺得，屋頂掉瓦、塌陷、漏水都是開發(fā)商施工有問題造成的，不該受房屋5年質保的限制。

面對業(yè)主的質疑，開發(fā)商直言，現在他們的日子也不好過，維修的事情有點力不從心。那么，開發(fā)商以過了5年質保期為由，堅持通過訴訟來解決爭議，是否于法有據呢？

后援律師胡峰：“雖然根據《建筑工程質量管理條例》第40條的規(guī)定，外墻面的質量最低保修期為5年。但按《民法典》第621條的規(guī)定，這個5年的質量保修期的意義在于，如果房屋在交付后5年內出現瑕疵，且業(yè)主及時告知開發(fā)商，開發(fā)商就需承擔瑕疵擔保責任，維修房屋。如果開發(fā)商在房屋建筑過程就知道、或應當知道房屋有瑕疵的，那么，依據《民法典》第621條第3款的規(guī)定，業(yè)主不受前述5年質量保修期的約束，只需在其發(fā)現房屋瑕疵的合理期限內通知開發(fā)商，開發(fā)商就應當承擔房屋的瑕疵擔保責任?！?/p>

除了質疑開發(fā)商在施工中偷工減料，業(yè)主們還認為，小區(qū)前2任物業(yè)公司既沒有按約定，每月清理天溝、排除積水，更沒有做到屋頂例行檢修，都應該承擔相應責任。

那么，如果真的如業(yè)主們所說，前2任物業(yè)公司確實存在疏忽，導致屋頂維修不及時，可以追究責任，索要賠償嗎？

后援律師胡峰：“根據前兩任物業(yè)公司服務范圍，屋頂維修不及時，可依物業(yè)合同約定追究他們的違約責任。除了3年的訴訟時效抗辯外，物業(yè)公司可能會以房屋質量瑕疵為由，向開發(fā)商“甩鍋”。對此甩鍋，業(yè)主須明白，業(yè)主是通過支付物業(yè)服務費的方式，讓物業(yè)公司幫助業(yè)主維修房屋瑕疵，這實際是假物業(yè)公司之手、自行維修房屋瑕疵；對于物業(yè)公司及時維修的費用，業(yè)主是可以基于買賣合同向開發(fā)商主張追償的。但業(yè)主向物業(yè)公司主張的損失，是物業(yè)公司違反物業(yè)合同給業(yè)主造成的損失，即物業(yè)公司如果及時維修業(yè)主可以避免的損失，這不包括維修費用。”

既然訴訟是一條可操作的司法救濟途徑，為什么小區(qū)業(yè)主遲遲沒有行動呢？求助人楊女士告訴特勤員，小區(qū)業(yè)委會已經解散近2年了。因此，以業(yè)委會名義起訴開發(fā)商這條路暫時走不通。對此，他們提出了一個折中方案，是否可以由居委會作為訴訟主體來代業(yè)委會起訴開發(fā)商。

后援律師胡峰：“從法理上是可行的，實踐中，我們也看到貴州、武漢等地的訴訟中也有案例支持。根據住房和城鄉(xiāng)建設部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第58條規(guī)定，“因客觀原因未能選舉產生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下,代行業(yè)主委員會的職責”，這實際上通過部門規(guī)章的方式賦予了居民委員會代理業(yè)主訴訟、維權的資格。這里需強調的是，根據《民法典》第162條的規(guī)定，當居委會代理業(yè)主起訴時，最終的法律后果由業(yè)主承擔。

鑒于上海地區(qū)還未見類似的案例實踐，小區(qū)業(yè)主可通過明示授權、自擔法律后果的方式，嘗試說服居民委員會代理起訴、當地法院受理案件?！?br/>

（看看新聞Knews記者：施亞娟）