“盤活二手房是市場(chǎng)活躍的來(lái)源點(diǎn)和起點(diǎn)。要持續(xù)推進(jìn)‘存量房產(chǎn)消化和增量住房?jī)?yōu)化’兩個(gè)工作的統(tǒng)籌，真正助力住房市場(chǎng)的高質(zhì)量發(fā)展。”

新“滬九條”出臺(tái)后 樓市發(fā)生哪些“化學(xué)反應(yīng)”？

剛剛過(guò)去的5月，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)備受關(guān)注。繼央行等部門出臺(tái)“517”新政后，熱點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)落地政策，為樓市添一把“火”。

在一線城市中，上海打響了落實(shí)“517”新政的“第一槍”。5月27日，上海印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，除了調(diào)降住房貸款首付比例和房貸利率下限外，還對(duì)住房限購(gòu)政策進(jìn)行“松綁”，包括非本市戶籍購(gòu)房社保年限由5年調(diào)整為3年、多子女家庭可額外增加一套購(gòu)買名額等。

被稱為新“滬九條”的舉措出臺(tái)不久，就收獲了市場(chǎng)的積極反饋。上海一位房產(chǎn)中介表示，這幾天，樓市一線活躍度明顯提升，“門店咨詢和帶看量都翻倍了，主要是關(guān)注小戶型的剛需購(gòu)房人群，大戶型咨詢量也有所增加?！?/p>

上海樓市新政出臺(tái)后，售樓處人氣“升溫”

除了客戶量的顯著增長(zhǎng)，某售樓中心的一位負(fù)責(zé)人還發(fā)現(xiàn)了客戶群體的變化，“受到放松限購(gòu)的影響，外地戶籍社保滿三年的剛需型購(gòu)房者集中入市，占到帶看和成交增量的五成左右。此外，多孩家庭改善型需求也得到集中釋放，占到增量的三成左右。”

發(fā)生變化的還有供需雙方的心態(tài)。新“滬九條”落地后，“等一等”、“看一看”、“漲一點(diǎn)”成了不少房東的口頭禪，從價(jià)格讓步、讓房子盡快出手，到如今“跳價(jià)惜售”，房東的底氣明顯看漲，而買家因?yàn)橘?gòu)房門檻降低后競(jìng)爭(zhēng)者增加，怕好房源不等人，也加緊行動(dòng)起來(lái)，從看房到成交，周期明顯縮短。

買家的活躍度超過(guò)賣家，也體現(xiàn)在了實(shí)實(shí)在在的數(shù)據(jù)上。滬上一家較大的中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，新政后一周，日均新增掛牌量較前2個(gè)月的日均數(shù)據(jù)提高40%，而同期的成交量漲幅，卻超過(guò)60%。

從全市范圍來(lái)看，新政落地一周內(nèi)，上海二手房成交量超過(guò)6000套，日均成交超過(guò)860套，受到翹尾因素帶動(dòng)，5月網(wǎng)簽總量超過(guò)4月。

二手房市場(chǎng)被激活，新房市場(chǎng)也在升溫。上周，全市新建商品住宅成交面積約15.5萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅達(dá)到近35%。而從新房供應(yīng)來(lái)看，上周新增供應(yīng)面積近22萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)45%。

上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)丁祖昱表示，上海率先呼應(yīng)“517”新政，充分考慮了剛需和改善購(gòu)房的需求，無(wú)論是首付比例下降還是房貸利率調(diào)整，都較大程度降低了購(gòu)房門檻。此外，還對(duì)非戶籍單身、困難家庭、多孩家庭、離異、贈(zèng)予等情況予以通盤考量，真正實(shí)現(xiàn)了差異化、分區(qū)域調(diào)整，能有效提振市場(chǎng)信心和活躍度。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也有相同的感受。在他看來(lái)，新政帶來(lái)的“化學(xué)效應(yīng)”能夠催生交易的正向循環(huán)，“那些有置換需求的房東只有把二手房賣了，手里的資金充裕了，才有底氣和能力挑選更好的房子，特別是在上海這樣的大城市，高品質(zhì)的戶型會(huì)更加賣得動(dòng)?！?/p>

上?！按驑印?一線城市成為“風(fēng)向標(biāo)”

上海積極行動(dòng)，也在全國(guó)范圍內(nèi)起到了一定的表率作用，新“滬九條”推出第二天，廣州和深圳也先后“官宣”了進(jìn)一步優(yōu)化住房限購(gòu)政策、信貸政策等措施，提升樓市熱度。

在深圳，有購(gòu)房者連夜前往售樓處下訂，也有門店中介通宵帶客看房。深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，5月29日至6月2日的日均簽約量環(huán)比5月1日至5月28日的日均簽約量，二手房增長(zhǎng)67%，新房增長(zhǎng)107%。

而廣州作為一線城市中首個(gè)取消限售和首套房首付比例下限降至15%的城市，新房成交量也出現(xiàn)翹尾情況，5月的最后一天，新房成交量為645套，遠(yuǎn)超前30天150套的日均成交量。

嚴(yán)躍進(jìn)注意到，一線城市接力出招，對(duì)非一線城市，尤其是周邊的二線城市帶來(lái)了非常好的示范效應(yīng)，多個(gè)城市緊隨其后，跟進(jìn)落實(shí)“517”樓市新政。

沈陽(yáng)、天津等熱點(diǎn)城市近日均將首套房和二套房最低首付比例分別降至15%和25%，并取消首套和二套房房貸利率政策下限，同時(shí)，沈陽(yáng)宣布全區(qū)域解除限購(gòu)限售，不再實(shí)施新建商品住房銷售價(jià)格指導(dǎo)；安徽、浙江、江蘇多地同樣加大了住房信貸支持，實(shí)現(xiàn)房貸利率市場(chǎng)化。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)超八成城市已開(kāi)始執(zhí)行最新房貸政策，300多個(gè)地級(jí)以上城市中，明確執(zhí)行15%首套房首付比例的超過(guò)200個(gè)，取消房貸利率下限的超過(guò)250個(gè)，其中，武漢、鄭州首套房貸利率已經(jīng)降至3.25%、二套降至3.35%，在二線城市中下調(diào)幅度較大。此外，還有200多個(gè)城市放寬了相關(guān)購(gòu)房限制，購(gòu)房政策全面走向?qū)捤呻A段。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，房貸新格局已經(jīng)形成，“‘低首付+低商貸利率+低公積金利率’的購(gòu)房模式，將全面提振房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的活躍度，對(duì)于后續(xù)構(gòu)建全方位寬松的房貸政策環(huán)境也具有積極作用”，嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)道。

讓樓市持續(xù)回溫 盤活二手房市場(chǎng)是關(guān)鍵

針對(duì)6月及之后的房地產(chǎn)整體走勢(shì)，業(yè)內(nèi)也給出了樂(lè)觀的預(yù)期。中指研究院的分析指出，隨著核心一二線城市逐步落實(shí)各項(xiàng)舉措，接下來(lái)市場(chǎng)有望進(jìn)入政策兌現(xiàn)期。

不過(guò)，也有輿論擔(dān)心，盡管政策力度在不斷加大，但效應(yīng)可能會(huì)逐步遞減。對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)提出了不同觀點(diǎn)，他表示，各地的政策細(xì)則落地時(shí)間不長(zhǎng)，而房屋買賣從意向轉(zhuǎn)化為成交量需要一個(gè)過(guò)程，隨著時(shí)間的推進(jìn)，政策效應(yīng)將得到進(jìn)一步釋放。另一方面，6月恰逢房企年中沖刺的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，營(yíng)銷力度勢(shì)必有所增加，刺激觀望者加速入市。

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步指出，要推動(dòng)樓市持續(xù)企穩(wěn)回溫、長(zhǎng)期向好發(fā)展，盤活二手房市場(chǎng)是一個(gè)重要抓手，這也是為何新“滬九條”中，多條舉措都指向了二手房。

具體來(lái)看，包括進(jìn)一步擴(kuò)大“限購(gòu)人群”可購(gòu)買的區(qū)域，將非滬籍單身人士購(gòu)房區(qū)域擴(kuò)大至外環(huán)內(nèi)二手房，同時(shí)下調(diào)了社保和個(gè)稅繳納年限要求。

此外，還支持企業(yè)購(gòu)房用于職工租住，對(duì)企業(yè)購(gòu)買小戶型二手住房（系指2000年前竣工、建筑面積在70平方米及以下的二手住房）用于職工租住，不再限定購(gòu)買住房套數(shù)；探索通過(guò)國(guó)有平臺(tái)公司等主體收購(gòu)、躉租適配房源，優(yōu)化住房保障供給。在“以舊換新”方面，對(duì)符合條件的家庭提供補(bǔ)貼，如住房置換期間過(guò)渡租房、裝修搬家等。

“這些舉措既創(chuàng)造了市場(chǎng)上的二手房供應(yīng)，又增加了市場(chǎng)上的二手房需求，既保證了住房的民生性，又能盤活存量房源，加速二手房流動(dòng)，從而促進(jìn)整個(gè)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行。

不止上海， 為了打通置換鏈條的堵點(diǎn)，截至目前，已有超過(guò)70城推出“以舊換新”相關(guān)政策，多城明確鼓勵(lì)或推動(dòng)國(guó)企收購(gòu)二手住房，為賣舊買新“搭橋”，或是鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、購(gòu)房人三方聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)舊房“先賣”、新房“優(yōu)買”等。

“盤活二手房是市場(chǎng)活躍的來(lái)源點(diǎn)和起點(diǎn)”，嚴(yán)躍進(jìn)表示，隨著各類政策的持續(xù)優(yōu)化，更為寬松的政策面正逐步形成，要持續(xù)推進(jìn)“存量房產(chǎn)消化和增量住房?jī)?yōu)化”兩個(gè)工作的統(tǒng)籌，真正助力住房市場(chǎng)的高質(zhì)量發(fā)展。