視頻：品牌物業(yè)接盤，能破老小區(qū)困局嗎？

汾西小區(qū)建于1990年，有住戶808戶。去年靜安區(qū)啟動"美麗家園"項目后，小區(qū)樓道曾被修繕一新。但好景不長，由于管理跟不上，一些老問題很快又重現(xiàn)了。汾西小區(qū)居委會為此也開過幾次協(xié)調會，還在今年7月 換過一次物業(yè)公司，但居民們對物業(yè)管理的投訴依然不斷。

而新來的物業(yè)公司也是一肚子苦水。汾西小區(qū)物業(yè)公經(jīng)理表示，每個月的物業(yè)管理費在2萬4左右，而全部費用支出一個月平均在3萬5左右。類似這樣的情況在老小區(qū)其實很普遍：物業(yè)管理費多年不上調，而人力成本卻在逐年增長，收到的物業(yè)管理費，遠不能抵上日常開銷，為了維持生計，物業(yè)不得不削減人員、降低服務水準。而這樣一來又激起業(yè)主不滿，收繳物業(yè)費變得更艱難，從而形成惡性循環(huán)，甚至還不乏有物業(yè)拋盤撤離小區(qū)的情況發(fā)生。

那么，老小區(qū)的物業(yè)管理困局 到底有辦法破解嗎？同屬臨汾街道的陽曲小區(qū)是個有30年房齡的老公房小區(qū)，原本也是臟亂差的典型。不過自從3個月前，靜安區(qū)政府邀請新物業(yè)萬科接盤后，小區(qū)面貌有了很大改觀。當然，是否接盤這個老公房小區(qū)，萬科內部此前也有爭議。因為，小區(qū)建筑面積約為10萬平米，居民支付的物業(yè)費為每平方8角，算上街道給予的每平方4角補貼，總計也就是1元2角，折合下來每月物業(yè)費總收入是12萬。而陽曲小區(qū)配備了12名安全員，15名保潔員和1名經(jīng)理，人力成本開銷每月將近22萬，換句話說，每月還會有近10萬元缺口。 既然是虧本生意，為什么這樣一家以做中高端樓盤為主的物業(yè)公司還愿意接盤呢？

原來，臨汾轄區(qū)內的售后公房 總面積有110萬平方米，物業(yè)公司算下來，如果可以批量接盤，讓一批人力同時服務幾個小區(qū)的話，人力成本就能攤薄，最終找到盈利空間。特別是從今年起，靜安北部街道 每季度都會對轄區(qū)內小區(qū)進行紅黑榜排名，做得不好的物業(yè)就拿不到獎勵，服務很差的還會被勸退，這對品牌物業(yè)而言就是個進入的好機會，那么多街道的老小區(qū) 如果能整合接盤，將是一塊巨大的市場。

經(jīng)濟學中有一個術語叫規(guī)模經(jīng)濟，是指生產(chǎn)規(guī)模達到一定程度后，生產(chǎn)、管理成本會下降，利潤會增加，對物業(yè)管理行業(yè)而言也是如此。希望品牌物業(yè)接手后，能夠通過批量接盤的方式，找到規(guī)模經(jīng)濟最優(yōu)點，為提升老小區(qū)的物業(yè)管理水平，找到出路。當然另一方面，在政府部門指導下，根據(jù)實際情況建立物業(yè)費調整機制，也符合市場經(jīng)濟原則。兩項工作同步實施，老小區(qū)的物業(yè)服務 才可能做到"質價相符"。

（實習編輯：祝聞豪）