明天（11月1日）起，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率新的定價(jià)機(jī)制將正式落地。六大行今日發(fā)布的公告明確取消了房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制。貸款人可隨時(shí)向銀行提出將重定價(jià)周期調(diào)整為三個(gè)月、六個(gè)月或一年。值得注意的是，在整個(gè)還款周期里，房貸利率重定價(jià)周期只能調(diào)整一次。

那么，三個(gè)月、半年、一年，該怎么選呢？

對(duì)此，招聯(lián)首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼表示：重定價(jià)周期既不是越短越好，也不是越長(zhǎng)越好，借款人主要的考量因素應(yīng)是市場(chǎng)利率走勢(shì)。目前，市場(chǎng)利率或有下降空間，借款人可根據(jù)需要選擇較短的重定價(jià)周期。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示：調(diào)整具有兩面性，如果未來(lái)政策利率和LPR進(jìn)入上行通道，那么重定價(jià)周期越短，借款人也會(huì)以更快速度適用較高的利率，更早承受加息負(fù)擔(dān)。借款人要綜合考慮自身情況審慎決策，用好這一次選擇的權(quán)利。

專(zhuān)家表示，房貸合同期限普遍較長(zhǎng)，部分期限達(dá)到30年，從整個(gè)貸款周期看，重定價(jià)周期長(zhǎng)短對(duì)借款人的影響是中性的。

此外，根據(jù)公告，自明天（11月1日）起，符合條件的借款人可通過(guò)手機(jī)銀行或貸款經(jīng)辦行，申請(qǐng)調(diào)整利率加點(diǎn)值。

具體調(diào)整規(guī)則為，以央行最新發(fā)布的全國(guó)新發(fā)放房貸平均利率所對(duì)應(yīng)的加點(diǎn)幅度加30BP為門(mén)檻值，若存量房貸的加點(diǎn)幅度高于門(mén)檻值，則可與銀行協(xié)商調(diào)整為門(mén)檻值。對(duì)應(yīng)的加點(diǎn)幅度為中國(guó)人民銀行最新發(fā)布的全國(guó)新發(fā)放房貸利率減去對(duì)應(yīng)季度5年期以上LPR均值。如果所在地區(qū)有個(gè)人房貸利率政策下限，則最終加點(diǎn)值不能低于所在城市房貸利率加點(diǎn)政策下限。

舉例來(lái)看，10月31日，央行最新公布的2024年第三季度全國(guó)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為3.33%。5年期以上LPR均值為3.85%，則對(duì)應(yīng)的加點(diǎn)幅度為3.33%-3.85%=-52BP，則調(diào)整門(mén)檻為-52BP+30BP=-22BP，即所有加點(diǎn)幅度高于-22BP的存量房貸借款人可與銀行協(xié)商，將加點(diǎn)幅度調(diào)整至-22BP?？紤]到10月25日絕大多數(shù)借款人的加點(diǎn)幅度已經(jīng)批量調(diào)整至-30BP，預(yù)計(jì)2024年第四季度絕大多數(shù)借款人無(wú)需調(diào)整加點(diǎn)幅度。

未來(lái)一段時(shí)間，如果政策利率保持穩(wěn)定，預(yù)計(jì)新發(fā)放房貸利率保持穩(wěn)定，存量房貸利率將無(wú)需再進(jìn)行調(diào)整。如果新發(fā)放房貸利率加點(diǎn)幅度進(jìn)一步下降，存量房貸利率也會(huì)跟隨下行，銀行會(huì)綜合考慮吸儲(chǔ)和經(jīng)營(yíng)成本等因素合理確定新發(fā)放房貸利率。

業(yè)內(nèi)人士指出，本輪批量調(diào)整后，存量房貸利率降至3.3%，如果存量房貸與新發(fā)放房貸差異大于30BP，將推動(dòng)存量房貸利率下調(diào)。因此，預(yù)計(jì)銀行會(huì)較少發(fā)放利率低于3%的房貸，新發(fā)放房貸與存量房貸的利差也將保持總體穩(wěn)定。