6月的最后一天，上海土地市場(chǎng)依然高燒不退。今天上午，奉賢南橋新城的兩幅宅地進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍，分別以每平方米3.4萬(wàn)和2.63萬(wàn)的樓板價(jià)拍出。而實(shí)際上，近期包括松江泗涇、浦東周康、新場(chǎng)等遠(yuǎn)郊地區(qū)的拍賣地價(jià)，幾乎均出現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”的情況。

今天出讓的兩幅地塊均吸引了兩位數(shù)的競(jìng)買人到場(chǎng)競(jìng)拍。拍賣過(guò)程也是異常激烈。最終，奉賢區(qū)南橋新城10單元01D-03區(qū)域地塊被奉賢發(fā)展以總價(jià)17.22億元、樓板價(jià)34005元/平方米競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)到240%。另外一宗南橋新城15單元23A-01A區(qū)域地塊，則被象嶼地產(chǎn)以總價(jià)21.2億元、樓板價(jià)26333元/平方米競(jìng)得，溢價(jià)率同樣達(dá)到193%。

記者了解到，目前當(dāng)?shù)卦谑酃⑿路績(jī)r(jià)格，也僅在25000元左右，而二手房?jī)r(jià)格則更低。而按照今天拍出的地價(jià)，項(xiàng)目未來(lái)建成后的售價(jià)基本都要達(dá)到每平方米5萬(wàn)元以上，開(kāi)發(fā)企業(yè)才能有所盈利。也就是說(shuō)，這要求當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)在2年左右的時(shí)間內(nèi)上漲近一倍。對(duì)此，不少業(yè)內(nèi)人士也坦言開(kāi)發(fā)難度很大。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦就表示，雖然南橋當(dāng)?shù)匚磥?lái)發(fā)展?jié)摿薮螅科笤敢飧邇r(jià)拿地也是體現(xiàn)出它們對(duì)于區(qū)域未來(lái)發(fā)展的看好，但高地價(jià)意味著開(kāi)發(fā)企業(yè)未來(lái)獲利空間被大大壓縮，如此高的溢價(jià)地塊最后如何盈利將是繞不開(kāi)的檻。

而實(shí)際上，最近類似這樣遠(yuǎn)郊的住宅用地拍出高價(jià)的并不偶然。就在昨天，浦東新城的一幅住宅用地，被中糧地產(chǎn)以24.4億價(jià)格拍得，溢價(jià)率235.6%，樓板價(jià)則達(dá)到35744元每平方米。而目前周邊在售新盤價(jià)格在2.2萬(wàn)元，僅相當(dāng)于這幅土地地價(jià)的三分之二。

分析指出，地價(jià)高過(guò)房?jī)r(jià)，與上海住宅用地總體稀缺，加上品牌房企、央企、國(guó)企加緊布局申城市場(chǎng)有關(guān)。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，由于上海樓市具有比較好的市場(chǎng)成長(zhǎng)空間，品牌房企在這個(gè)階段不會(huì)放棄上海這樣一線核心城市的布局，尤其是最近幾年，品牌房企的布局策略轉(zhuǎn)向重返一二線城市。同時(shí)，政策面鼓勵(lì)改善型需求，也支持部分企業(yè)通過(guò)“高溢價(jià)拿地、高溢價(jià)收益模式”獲得利潤(rùn)。這樣的模式也推動(dòng)了上海土地市場(chǎng)價(jià)格上漲。

不過(guò)，張宏偉也提醒，在傳統(tǒng)豪宅板塊之外的遠(yuǎn)郊地區(qū)，屢屢“面粉貴過(guò)面包”，實(shí)際上是在豪賭房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，往往帶來(lái)這些原本剛需區(qū)域的“豪宅化”。但實(shí)際上，上海是樓市需求差異化、多元化的城市，房?jī)r(jià)上漲的速度也是有“天花板”的，不可能無(wú)止境上漲。不排除未來(lái)虧本賣房，甚至當(dāng)項(xiàng)目預(yù)期難以盈利之時(shí)，提前退地的情況發(fā)生。

據(jù)悉，7月上海土地市場(chǎng)的推地節(jié)奏明顯加快，僅目前的情況看，就將有17宗地塊入市交易，其中不乏虹口涼城住宅用地這樣的焦點(diǎn)地塊。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，土地市場(chǎng)的火爆氣氛或?qū)⒗^續(xù)延續(xù)。